Hangi Evler Ayıplı Kategorisine Girer?
| Melike Kayabaşı
Son dönemde en çok yapılan yatırımlardan biri de konutlar olmaktadır. Bu yüzden de alıcılar sürekli olarak evleri inceler ve buna göre de beğendiklerini almak isterler. Bu yüzden de bu inceleme esnasında bazı şeyleri bilmek ve buna göre hareket etmek çok önemlidir. Bunlardan biri de ayıplı konutlar olmaktadır. Tabi isminden de anlaşılacağı gibi bu konutlar olumlu özelliklerden çok olumsuz özellikleri ile karşımıza çıkmaktadır. Gelin hep birlikte bu kategorilere bakalım ve neyi kapsadıklarını hep birlikte öğrenelim.
Buna göre ilk olarak bilmemiz gereken şey ayıplı konutlara verilen bu ismin anlamı. Ayıplı konut, satıcının belirttiği özellikleri karşılamayan, kararlaştırılan teknik özelliklerin yerine getirilmediği, alıcının konuttan gerektiği şekilde faydalanmasını engelleyen gayrimenkullere verilen bir isimdir. Diğer yandan 6506 numaralı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun, ayıplı maldan satıcının sorumlu olduğunu ve alıcının da bu durumda bazı haklara sahip olduğunu ifade eder. Gelin şimdi de ayıplı evin özelliklerine bir bakalım.
Ayıplı Evin Özellikleri Nelerdir?
Ayıplı evler özellikle de son dönemde oldukça fazla göze çarpmaktadır. Bu yüzden de bu konuda en merak edilen şeylerden biri de ayıplı evlerin özellikleridir. Buna göre ilgili kanunun 8. maddesinde belirtilen ayıplı mal tanımının kapsamı geniş olmakla birlikte ayıplı konuta şu örnekler verilebilir:
• Konutun elektrik, doğalgaz ve su gibi tesisat projelerinin yapılmamış olması
• Konutun kolon ve kirişlerinde tehlike arz edebilecek derin çatlakların bulunması
• Konutun imar planına uygun olmaması
• Yapı ruhsatı bulunmaması
• Yangın merdiveni, asansör gibi alanların mevzuata uygun yapılmaması
• Binanın balkon ve çatı giderlerinin bulunmaması
• Evin ipotekli olması
• Statik betonarme projesinin olmaması
Ayıplı Konutta Alıcının Hakları Nelerdir?
Tabi konu olumsuz özelliklere sahip evler olduğunda akıllara diğer gelen şey ise ayıplı konutlardaki hakların ne olduğu kısmıdır. Buna göre bu hakları bilerek hareket etmek oldukça önemlidir. Haklara baktığımızda gayrimenkulü satın alan kişi, evin ayıplı olduğunu fark etmesi durumunda satışın ardından 30 gün içerisinde ihbarda bulunmalıdır. Bu ihbar satıcıya noter ya da iadeli taahhütlü mektup aracılığı ile yapmalıdır. Aksi halde işlem geçersiz olacaktır. Diğer yandan satıcıya bildirimde bulunduktan sonra ise ayıplı mal davası açılabilmektedir. Böylece işlemler devam eder.
Bu konuda bilinmesi gereken diğer şey ise gizli ayıp olarak adlandırılan, kullandıkça ya da bir uzmanın incelemesi sonucu ortaya çıkan ayıplar ise 5 yıl içerisinde ihbar edilebilir. 5 yıl, ayıplı konutta zaman aşımı süresidir. İlgili kanunun 11. maddesinde belirtilen ayıplı konutta tüketici hakları ise şunlardır:
• Sözleşmenin feshi yani satılan gayrimenkulü iade etme
• Satış bedelinden ayıp oranında indirim talep etme
• Tamiratın ya da eksiğin giderilmesini ve masraflarının ödenmesini satıcıdan isteme
• Konutun aynı özelliklere sahip başka bir konut ile değiştirilmesi
Bu konu hakkında bilmeniz gereken en önemli şeylerden biri de tüketici bu haklardan sadece bir tanesini kullanabilir. Daha fazlasını kullanamaz. Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 12. maddesine göre konuttaki ayıplar ağır kusurlu ise ya da hile ile gizlenmişse 5 yıllık zaman aşımı uygulaması geçerli olmaz. Bu gibi durumlarda tüketicinin haklarını kullanma süresi sınırsızdır. Bunu bilerek haklarınız doğrultusunda hareket edebilirsiniz.
Konutta Ayıp Nasıl Belirlenir?
Ayıplı konutlar ile ilgili en merak edilen şeylerden biri de ayıplı konutun nasıl belirlendiği kısmıdır. Buna göre tabi ki de herkes bu işi yapamaz. Bu yüzden de bilir kişilerden yardım almak çok önemlidir. Diğer yandan bu tespiti bilirkişilerle yapılabildiği gibi tespit davası da açarak mahkeme aracılığıyla ağır kusurlu, hatalı, hileli gibi projedeki ayıpları ispat edilerek belirlenir. Bu noktada bilmeniz gereken şeylerden biri de bina sağlamlık durumudur. Bina sağlamlık testi nedir nasıl yapılır öğrenmek için sayfamızda yer alan bina sağlamlık testi yazısını okuyabilir ve gereken bilgileri öğrenebilirsiniz.
Satın Alınan Konutta Müteahhittin Sorumluluğu Nedir?
Tabi ayıplı konutlar ile ilgili birçok kişi sorumludur. Bunun içinde bu konuda bilgili olmak oldukça önemlidir. Bu sorumlulardan biri de müteahhitlerdir. Buna göre satın alınan konuttaki ayıplar ya da hatalardan 5 yıl boyunca müteahhitler sorumludur. Malın teslimatından altı ay içerisinde belirlenen ayıplar için, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun'a göre teslim tarihinde var olduğu kabul edilecek. Ayıplı olmadığı ise satıcı tarafından ispat edilmesi zorunlu olacaktır.
İkinci el konut alımlarında 3 yıl, yeni konutlarda ise 5 yıl boyunca kullanım hatası dışında asansör, çatı ya da herhangi bir bölgesindeki hasarın tazmini talep edilebilir. Ayrıca ruhsatta ya da projelerde aldatıcı hareket ya da hile ile yapılmış, sizin tespit edemeyeceğiniz gizlenmiş bir kusur varsa, zaman aşımına uğramaksızın müteahhittin sorumluluğuna girecektir. Böylece kimin ne kadar süre ve ne kadar sorumlu olduğunu görebilir ve buna göre hareket edebilirsiniz.
Ayıplı Konut Nasıl Anlaşılır?
Tabi konu ayıplı konutlar olduğunda bilinmesi gereken en önemli konulardan biri de bu konutları nasıl anlayacağız. Ancak böyle bilgili olursak bu konuda mağdur olmayız çünkü. Buna göre Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun’la ayıplı konut satın alanları hakları korunur. Özellikle kredi kullanarak konut alacakları için önemlidir. Ayıplı konut olduğu şu durumlarda belli olur:
• Bir konutun imar planına uygun olmaması
• Evin üzerinde ipotek bulunması
• Konutun su, elektrik ve doğalgaz gibi tesisat projelerinin yapılmaması
• Konutun yapı ruhsatının bulunmaması
• Statik betonarme projesinin yapılmamış olması
• Çatı ve balkonlarda gider bulunmaması
• Kiriş ve kolonlarda tehlikeye sebep olacak derin çatlaklar olması
• Asansör ve yangın merdiveni gibi alanları mevzuat dışında yapılması
• Taşınmazı satın alma zamanına bakılmaksızın bu ayıplar sebebiyle zarara uğrayanlar, belirtilen koşullar ve sürelerde kanuni haklarını kullanabilir ayrıca tazminat talebinde bulunabilir.
Ayıplı konutlar ile ilgili en çok karıştırılan şeylerden biri de bazı şeylerin ayıplı kategorisine girmemesidir. Buna göre yapıda kalorifer sisteminin yerleştirilmemesi, muslukların takılmamış olması gibi tamamlanmamış işler varsa ayıplı konut olduğu anlamına gelmez. Bunları bilerek bu kategorileri öğrenebilir ve hareket edebilirsiniz.
Ayıplı Konut İadesi Nasıl Yapılır?
Ayıplı konutlar ile ilgili en merak edilen şeylerden biri de bu konutların iadesinin nasıl olacağı konusudur. Buna göre ayıplı konut satın alınması durumunda kişi onarım ya da konut değişimi istemiyorsa konutu iade ederek ödediği bedeli geri alabilir. Tabi bu durum içinde bazı şeylerin bilinmesi gerekmektedir. Yani ancak bunun için bazı şartlar bulunduğundan, detaylı bir inceleme yapılması gerekir. Buna göre eğer konutun iskan ruhsatı bulunmuyorsa ya da imara aykırı özellikleri varsa hukuki ayıp olarak kabul edilerek iadesi gerçekleştirilebilir. Diğer yandan eğer yapıda muslukların takılmamış olması, kalorifer sisteminin yerleştirilmemesi gibi tamamlanmamış işler varsa, bunlar ayıplı konut olduğu anlamına gelmez.
Ayıplı konutun iadesi söz konusu olduğunda izlenmesi gereken yol ise en merak edilen şeylerden biridir. Buna göre tüketicinin 30 gün içinde ayıplı malı kabul etmediğini ilgili kişi ve kuruma bildirmesidir. Böylelikle konutun iadesi yapılabilir. Ancak konut açık olarak ayıplı değilse ve ayıp sonradan ortaya çıkarsa 30 günlük süre şartı ortadan kalkar. Bu yüzden bu süreye dikkat etmek oldukça önemlidir.