Arsa Alım ve Satım İşlemleri
| Melike Kayabaşı
Ev, araba, iş yeri gibi alım satım işlemlerinden sonra
en popüler olan yatırımlardan biri de arsa alım ve satım durumudur. Çoğu kişi
küçük fakat fazla yer alarak bu alanları değerlendirmeyi hedefler. Bu durum da
arsa piyasasının dalgalanmasına neden olur. Arsa alım satım işlemleri gözüktüğü
kadar kolay işlemler değildir. Yine aynı şekilde birçok prosedür ve gerekli
evrak vardır. Bu evraklar ve işlemler tamamlandığında arsa alım veya satım
işlemleri de bitmektedir. Haydi gelin bu işlemleri inceleyelim.
Arsa alım ve satım işlemlerinde iki yol vardır.
Bunlardan biri tapuya gitmeden önce yapmanız gereken ve tapu dairesinde arsa
alım satım işlemleri.
Tapuya gitmeden önce
arsa alım satım işlemleri nasıl yapılır?
Tapuya gitmeden önce arsa alım satım işlemlerinde izlenecek yol şu
şekildedir; Alıcı sizseniz, satın alacağınız arsanın tapu fotokopisi ile
arsanın bağlı olduğu belediyeye başvurmanız gerekmektedir. Arsından satın
alınan arsa ise sınırlarının belirlenmesi ve imar bilgilerinin edinilmesi gerekmektedir.
Son olarak ise tapu işlemleri için gereken belgeleri edinmelisiniz.
Tapu
dairesinde arsa alım satım işlemleri nasıl yapılır?
Tapu
dairesinde arsa alım satım işlemleri için izlenecek yol şu şekildedir;
Öncelikle evraklarınız eksiksiz olmalıdır. Ardından bu evrakların onaylanması
gerçekleşir ve ardından sizlere bilgilendirici mesaj gelir. Bu mesajda
bahsedilen şey tapu harcının ödenmesi ile ilgilidir. Ardından sizlere bir
randevu verilir. Tapu harcı
yatırıldıktan sonra tapu harç dekontları ve evraklar ilgili memura
verilir. Son olarak ise Aklt odasında tapu kayıtları imzalanır ve müdürün
imzasından sonra tapu belgesi teslim edilir. Böylece işleminiz biter. Eğer
belgelerinizde bir eksiklik ya da problem var ise işlemleriniz kabul olmaz.
Arsa alım
satım işlemleri için gereken belgeler nelerdir?
Arsa alım
satım işlemlerinde hem alıcının hem de satıcının hazırlayacağı belgeler vardır.
Bunları iki bölüme ayırırsak satıcının hazırlaması gereken belgeler şu şekilde
sıralanabilir;
- 6 aydan önce çekilmiş 1 adet fotoğraf
- Nüfus cüzdanı aslı ve fotokopisi
- Temiz belgesi
Alıcının
hazırlaması gereken belgeler şu şekilde sıralanabilir;
- 6 aydan önce çekilmiş 2 adet fotoğraf
- Nüfus cüzdanı aslı ve fotokopisi
Arsa
alım satım işlemlerinde ayrıca
belediye rayiç belgesi ve tapunun aslı veya fotokopisi, ödemede kredi
kullanılmışsa ipotek evrakları hazırlanması gerekmektedir. Bu belgeleri
hazırlamazsanız maalesef ki işlemleriniz onaylanmaz.
Arsa
alım-satımında karşılaşabileceğiniz hukuki sorunlar var mıdır?
Türkiye’de
gayrimenkul alımı 3 değişik şekilde karşımıza çıkıyor. En temel ihtiyaçlardan
biri olan barınma ihtiyacı, kiraya verme amacıyla alınan konut ve işyeri
ihtiyacı ile yatırım amaçlı alınan proje, arsa veya arazi ihtiyacı. Uzun vadede
düşündüğümüzde arsa ve arazi yatırımları en çok tercih edilen yatırımlardan
biri oluyor. Arsa alım ve satım işlemlerinde bu noktada dikkat edilmesi gereken
birçok unsur meydana çıkıyor. Bununla beraber birçok belge ve işlemde bunlara
eşlik ediyor. Arsa alım ve satımda karşılaşabileceğiniz diğer bir şey ise
hukuki açıdan sorunlar.
Arsanız
Hisseli mi yoksa Müstakil Mi?
Hukuki
sorunlardan biri arsanın hisseli mi müstakil mi olduğu ilk sırada. Bir tapu
senedinde mal sahipliği iki türde olabilir. Birinci durum arsa tek bir kişiye
ait olabilir. Bunun için tapunun alt kısmındaki malik bölümünde tam, 1/1 veya
bir oran yazmıyor ise bu tapu müstakil tapu olarak adlandırılır. Bu da arsanın
tek sahibinin siz olduğunu kanıtlar.
İkinci
durum ise, arsa birden fazla kişiye ait olabilir. Bu durumda ise kimin nereye
sahip olduğu belli değildir. Bu çok kişiye ait tapularda ise malik kısmı
yanında bir oran yazar. Mesela ½, 1/10 gibi. Bu da tapunun ortakları olduğunun
kanıtıdır. Bu durumda kimin nereye sahip olduğu belli olmaz. Bu da hukuki
anlamda birçok soruna yol açabilir. Bu
konuda sorun yaşamak istemiyorsanız ifraz yani ayırma işlemi yapıp arsanızı
müstakil hale getirmelisiniz. Ardından işlemlerinize devam etmelisiniz.
İmar
Durumunu Bilmek En Önemli Adım
Diğer bir
sorun ise imar durumudur. Bu durum ile bilgi belediyelerden öğrenilmelidir. Çünkü
arsa demek imar sahası içinde kalan yerler demektir. Bir taşınmazın tapu
senedinde arsa yazması o yerin imarlı olduğunu göstermez. Bu yüzden arsanın
durumunu teyit etmek çok önemlidir. Bunun için e-imar menülerinden yararlanabilir
ve bilgi edinebilirsiniz. Bununla beraber arsa ile ilgili diğer ayrıntıları da
bilmelisiniz. Arsanın size gösterildiği yerde mi olduğu konusu son zamanlarda
en çok yaşanan problemlerden biridir. Bu konuda yeni devreye alınan
http://cbs.tkgm.gov.tr/ adresindeki parsel sorgulama sistemi üzerinden ada ve
parsel bilgileri girilerek, Türkiye genelinde sorgulama yapılabilir ve arsanın
uygu görüntüsüne ulaşabilirsiniz.
Son olarak
ise eğer yabancı uyruklu bir vatandaşsanız bu durumda bazı sorunlar
yaşayabilirsiniz. Tapu Kanunu’nun 35. Maddesi gereğince yabancı uyruklu gerçek
kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel
kişiliğe sahip ticaret şirketlere, satın aldıkları alanlarda gerçekleştireceği
projeyi 2 yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunma zorunluluğu getirildi.
Aksi halde devlet arsayı bedelsiz bir şekilde geri alabilme hakkına sahiptir.
Gayrimenkul Alım ve Satımında Yeni Dönem
Son dönemde yapılan değişiklikler ile gayrimenkul durumunda da
değişiklikler oldu. Artık gayrimenkul alım ve satım işlemleri Tapu Sicil Müdürlükleri dışında
noterliklerde de yapılabilecek. Bu durumda bazı gereklilikler de var. En çok
merak edilen sorulardan biri de noter ücreti konusu. Bu konu hakkında
bilgilendirme ise şu şekilde.
Noter ücreti taşınmazın değerine göre 500 liradan az ve 4 bin
liradan fazla olamayacak. Taşınmaz satış sözleşmesinin düzenlenmesinden dolayı
oluşan zarardan noterler de sorumlu olacak. Bu zararın devlet tarafından
ödenmesi halinde devlet, sözleşmeyi düzenleyen notere rücu edebilecek. Notere
karşı açılacak davalar, tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde görülecek. Bu
durum ile artık arsa alım satım işlemleri de oldukça kolaylaşıyor. Bu kanun ile
birlikte noterler, taşınmaz satış başvurusu üzerine başvuru belgesi düzenleyebilecek
ve taşınmaz üzerindeki her türlü kısıtlamayı ve taşınmaz satışıyla ilgili diğer
kanunlarda yer alan sınırlamaları dikkate alacak. Aynı zamanda noterler
tarafından yapılacak taşınmaz satış sözleşmelerinde sadece tapu harcı alınacak.
Bu da ayrıca bir noter harcını ödemenize gerek kalmayacak anlamına gelmektedir.
Yine üstünü çizmek gerek ki taşınmaz satış sözleşmesinin düzenlenmesinden
dolayı oluşan zarardan noterler de sorumlu olacak.
Yeni düzenleme ile ilgili olumlu birçok durum varken tabi ki bu
durumda birçok olumsuz yönü var. Bunlardan biri de dolandırıcılık konusu. Bu
konuda oldukça dikkat etmeniz gerekmektedir. Bu yüzden çalışacağınız kişiler,
alış ya da satış işlemlerindeki karşı taraf oldukça önemlidir. Yeni düzenleme
ile artık noterlerde tapu bilgilerine erişebilmektedir. Bu da kişisel verilerin
gizliliğinin önemini bizlere sunar. Diğer yandan gayrimenkul sektöründeki
çeteler, noterlerdeki deneyimsel problemler bazı durumlara yol açabilir. Bu
noktada iyi karar vermek, iyi araştırma yapmak ve iyi insanlara çalışmak sizin
elinizdedir. Bu yüzden arsa alım ve satım işlemlerinde ince ve detaylı çalışmak
oldukça önemlidir.