Ev, araba, iş yeri gibi alım satım işlemlerinden sonra en popüler olan yatırımlardan biri de arsa alım ve satım durumudur. Çoğu kişi küçük fakat fazla yer alarak bu alanları değerlendirmeyi hedefler. Bu durum da arsa piyasasının dalgalanmasına neden olur. Arsa alım satım işlemleri gözüktüğü kadar kolay işlemler değildir. Yine aynı şekilde birçok prosedür ve gerekli evrak vardır. Bu evraklar ve işlemler tamamlandığında arsa alım veya satım işlemleri de bitmektedir. Haydi gelin bu işlemleri inceleyelim.

Arsa alım ve satım işlemlerinde iki yol vardır. Bunlardan biri tapuya gitmeden önce yapmanız gereken ve tapu dairesinde arsa alım satım işlemleri.

Tapuya gitmeden önce arsa alım satım işlemleri nasıl yapılır?

Tapuya gitmeden önce arsa alım satım işlemlerinde izlenecek yol şu şekildedir; Alıcı sizseniz, satın alacağınız arsanın tapu fotokopisi ile arsanın bağlı olduğu belediyeye başvurmanız gerekmektedir. Arsından satın alınan arsa ise sınırlarının belirlenmesi ve imar bilgilerinin edinilmesi gerekmektedir. Son olarak ise tapu işlemleri için gereken belgeleri edinmelisiniz.

Tapu dairesinde arsa alım satım işlemleri nasıl yapılır?

Tapu dairesinde arsa alım satım işlemleri için izlenecek yol şu şekildedir; Öncelikle evraklarınız eksiksiz olmalıdır. Ardından bu evrakların onaylanması gerçekleşir ve ardından sizlere bilgilendirici mesaj gelir. Bu mesajda bahsedilen şey tapu harcının ödenmesi ile ilgilidir. Ardından sizlere bir randevu verilir.  Tapu harcı yatırıldıktan sonra tapu harç dekontları ve evraklar ilgili memura verilir. Son olarak ise Aklt odasında tapu kayıtları imzalanır ve müdürün imzasından sonra tapu belgesi teslim edilir. Böylece işleminiz biter. Eğer belgelerinizde bir eksiklik ya da problem var ise işlemleriniz kabul olmaz.

Arsa alım satım işlemleri için gereken belgeler nelerdir? 

Arsa alım satım işlemlerinde hem alıcının hem de satıcının hazırlayacağı belgeler vardır. Bunları iki bölüme ayırırsak satıcının hazırlaması gereken belgeler şu şekilde sıralanabilir;
- 6 aydan önce çekilmiş 1 adet fotoğraf
- Nüfus cüzdanı aslı ve fotokopisi
- Temiz belgesi

Alıcının hazırlaması gereken belgeler şu şekilde sıralanabilir;
- 6 aydan önce çekilmiş 2 adet fotoğraf
- Nüfus cüzdanı aslı ve fotokopisi

Arsa alım satım işlemlerinde ayrıca belediye rayiç belgesi ve tapunun aslı veya fotokopisi, ödemede kredi kullanılmışsa ipotek evrakları hazırlanması gerekmektedir. Bu belgeleri hazırlamazsanız maalesef ki işlemleriniz onaylanmaz.

Arsa alım-satımında karşılaşabileceğiniz hukuki sorunlar var mıdır?

Türkiye’de gayrimenkul alımı 3 değişik şekilde karşımıza çıkıyor. En temel ihtiyaçlardan biri olan barınma ihtiyacı, kiraya verme amacıyla alınan konut ve işyeri ihtiyacı ile yatırım amaçlı alınan proje, arsa veya arazi ihtiyacı. Uzun vadede düşündüğümüzde arsa ve arazi yatırımları en çok tercih edilen yatırımlardan biri oluyor. Arsa alım ve satım işlemlerinde bu noktada dikkat edilmesi gereken birçok unsur meydana çıkıyor. Bununla beraber birçok belge ve işlemde bunlara eşlik ediyor. Arsa alım ve satımda karşılaşabileceğiniz diğer bir şey ise hukuki açıdan sorunlar.

Arsanız Hisseli mi yoksa Müstakil Mi?

Hukuki sorunlardan biri arsanın hisseli mi müstakil mi olduğu ilk sırada. Bir tapu senedinde mal sahipliği iki türde olabilir. Birinci durum arsa tek bir kişiye ait olabilir. Bunun için tapunun alt kısmındaki malik bölümünde tam, 1/1 veya bir oran yazmıyor ise bu tapu müstakil tapu olarak adlandırılır. Bu da arsanın tek sahibinin siz olduğunu kanıtlar. 

İkinci durum ise, arsa birden fazla kişiye ait olabilir. Bu durumda ise kimin nereye sahip olduğu belli değildir. Bu çok kişiye ait tapularda ise malik kısmı yanında bir oran yazar. Mesela ½, 1/10 gibi. Bu da tapunun ortakları olduğunun kanıtıdır. Bu durumda kimin nereye sahip olduğu belli olmaz. Bu da hukuki anlamda birçok soruna yol açabilir.  Bu konuda sorun yaşamak istemiyorsanız ifraz yani ayırma işlemi yapıp arsanızı müstakil hale getirmelisiniz. Ardından işlemlerinize devam etmelisiniz.

İmar Durumunu Bilmek En Önemli Adım

Diğer bir sorun ise imar durumudur. Bu durum ile bilgi belediyelerden öğrenilmelidir. Çünkü arsa demek imar sahası içinde kalan yerler demektir. Bir taşınmazın tapu senedinde arsa yazması o yerin imarlı olduğunu göstermez. Bu yüzden arsanın durumunu teyit etmek çok önemlidir. Bunun için e-imar menülerinden yararlanabilir ve bilgi edinebilirsiniz. Bununla beraber arsa ile ilgili diğer ayrıntıları da bilmelisiniz. Arsanın size gösterildiği yerde mi olduğu konusu son zamanlarda en çok yaşanan problemlerden biridir. Bu konuda yeni devreye alınan http://cbs.tkgm.gov.tr/ adresindeki parsel sorgulama sistemi üzerinden ada ve parsel bilgileri girilerek, Türkiye genelinde sorgulama yapılabilir ve arsanın uygu görüntüsüne ulaşabilirsiniz.

Son olarak ise eğer yabancı uyruklu bir vatandaşsanız bu durumda bazı sorunlar yaşayabilirsiniz. Tapu Kanunu’nun 35. Maddesi gereğince yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlere, satın aldıkları alanlarda gerçekleştireceği projeyi 2 yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunma zorunluluğu getirildi. Aksi halde devlet arsayı bedelsiz bir şekilde geri alabilme hakkına sahiptir.

Gayrimenkul Alım ve Satımında Yeni Dönem

Son dönemde yapılan değişiklikler ile gayrimenkul durumunda da değişiklikler oldu. Artık gayrimenkul alım ve satım işlemleri Tapu Sicil Müdürlükleri dışında noterliklerde de yapılabilecek. Bu durumda bazı gereklilikler de var. En çok merak edilen sorulardan biri de noter ücreti konusu. Bu konu hakkında bilgilendirme ise şu şekilde.

Noter ücreti taşınmazın değerine göre 500 liradan az ve 4 bin liradan fazla olamayacak. Taşınmaz satış sözleşmesinin düzenlenmesinden dolayı oluşan zarardan noterler de sorumlu olacak. Bu zararın devlet tarafından ödenmesi halinde devlet, sözleşmeyi düzenleyen notere rücu edebilecek. Notere karşı açılacak davalar, tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde görülecek. Bu durum ile artık arsa alım satım işlemleri de oldukça kolaylaşıyor. Bu kanun ile birlikte noterler, taşınmaz satış başvurusu üzerine başvuru belgesi düzenleyebilecek ve taşınmaz üzerindeki her türlü kısıtlamayı ve taşınmaz satışıyla ilgili diğer kanunlarda yer alan sınırlamaları dikkate alacak. Aynı zamanda noterler tarafından yapılacak taşınmaz satış sözleşmelerinde sadece tapu harcı alınacak. Bu da ayrıca bir noter harcını ödemenize gerek kalmayacak anlamına gelmektedir. Yine üstünü çizmek gerek ki taşınmaz satış sözleşmesinin düzenlenmesinden dolayı oluşan zarardan noterler de sorumlu olacak.

Yeni düzenleme ile ilgili olumlu birçok durum varken tabi ki bu durumda birçok olumsuz yönü var. Bunlardan biri de dolandırıcılık konusu. Bu konuda oldukça dikkat etmeniz gerekmektedir. Bu yüzden çalışacağınız kişiler, alış ya da satış işlemlerindeki karşı taraf oldukça önemlidir. Yeni düzenleme ile artık noterlerde tapu bilgilerine erişebilmektedir. Bu da kişisel verilerin gizliliğinin önemini bizlere sunar. Diğer yandan gayrimenkul sektöründeki çeteler, noterlerdeki deneyimsel problemler bazı durumlara yol açabilir. Bu noktada iyi karar vermek, iyi araştırma yapmak ve iyi insanlara çalışmak sizin elinizdedir. Bu yüzden arsa alım ve satım işlemlerinde ince ve detaylı çalışmak oldukça önemlidir.