Şufa Hakkı Nedir ve Kimler Kullanabilir?

Gayrimenkul işlemlerinde bilindiği gibi birçok bilinmesi gereken unsur vardır. Bu unsurlar bilindiğinde yapılacak işlemlerde buna yönelik olacağından mağdur olma gibi bir durumunuz olmaz. Bu yüzden de özellikle böyle işlemlerle yeni yeni haşır neşir oluyorsanız ya da bu konuda bir yatırım yapmak istiyorsanız bu noktada yapmanız gereken şey bu terimleri ve anlamlarını öğrenmektir. Böylece işlemlerinizi çok kısa sürede yapabilir ve mağdur olma gibi bir durumunuz yoktur. Bu terimlerden biri de mutlaka bilmeniz gereken şufa hakkı terimidir. Bunun için bu terimi detaylıca incelemek ve bu noktada sizlere yol gösteri olmak da bizlerin görevidir. Gelin hep birlikte şufa hakkı nedir ve bu hak kimler tarafından kullanılır gibi detaylı sorulara cevap verelim. 

Öncelikle bu noktada bilinmesi gereken şey bu terimin anlamıdır. Tabi öncesinde bu terimin ne konuda bizlere yardımcı olacağını bilmekte çok önemlidir. Öyle ki birden fazla kişinin pay sahibi olduğu gayrimenkule hisseli gayrimenkul denir. Paylı mülkiyette, hissedarlardan biri gayrimenkul üzerindeki payının tamamını ya da bir bölümünü satmak isteyebilir. Bu genel olarak belirli bir durum sonunda beklenen sonlardan biridir. Satılmak istenen gayrimenkulü diğer paydaşların öncelikli alım hakkı vardır. Bu yüzden de böyle durumlarda hisse sahipleri arasında bazı gerginlikler yaşanabilir. Fakat işte tam bu noktada hisseli gayrimenkul satışında tanınan bu önalım iznine de şufa hakkı denir.

Bu noktada bilinmesi gereken ilk önemli şey şufa hakkında gayrimenkulün niteliğinin önemi yoktur. Söz konusu gayrimenkul arsa, konut ya da başka bir türde olabilir. Önemli olan hisseli mülkiyetin söz konusu olmasıdır. Gelin şufa hakkı ile ilgili detaylı bilgilere geçelim.

Şufa Hakkı Şartları Nelerdir?

Şufa hakkında en önemli şeylerden biri de bu hakkın sağladığı şartlardır. Bakılacak olursa hissesini satışa çıkaran gayrimenkul sahibinin noter aracılığı ile diğer paydaşlara bildirimde bulunması gerekir. Diğer yandan bu bildirimi takip eden üç ay içerisinde şufa hakkı kullanılabilir. Bildirimde bulunulmadığı takdirde ise iki yıl içerisinde şufa davası açılabilir. Bu süreler hak düşürücü süre olarak tanımlanmaktadır. Yani belirtilen süreler içerisinde şufa hakkı kullanılmadığı sürece önalım hakkı düşer. Bu yüzden de bu sürelere iyi bakmak ve bu konuda buna göre adımlar atmak bu hak için oldukça önemlidir. Eğer böyle bir durumdaysanız mutlaka bu süreleri gözden geçirmeli ve ona göre davranmalısınız. 

Şufa Davası Nasıl Açılır?

Şufa hakkı ile ilgili diğer önemli şeylerden biri de şufa davasının nasıl açıldığı gibi detay sorusudur. Buna göre bu noktada yapmanız gereken birçok detay vardır. Öncelikle insanların aklına bilgilendirme yazısı gelmektedir. Fakat hisseli gayrimenkulün satışı ile ilgili yazılı bilgilendirme yapmak yeterli değildir. Fakat zorunda olduğunuzda birçok detay vardır. Bunlardan ilki tabi ki de diğer hissedarlara noter aracılığı ile bildirimde bulunulması zorunludur. Diğer hissedarlara bildirimde bulunulmadan 3. bir kişiye satış gerçekleştirilirse pay sahiplerinin önalım davası açma hakkı doğar. Satışı takip eden iki sene içerisinde, gayrimenkulün bulunduğu bölgedeki Asliye Hukuk Mahkemesine başvurularak şufa davası açılabilir.

Bu noktada bilmeniz gereken diğer şeylerden biri de bir dilekçe ile gayrimenkul hissesini satın alan kişiye karşı dava açılır. Davacının tapuda beyan edilen satış bedeli ve masraflarını ödemesi durumunda söz konusu hissenin tapuda terkine karar verilir. Davaya konu olan hisse, davacı adına tescil edilir. İşlemler de bu şekilde sonlanır. 

Yapabileceğiniz diğer şeylerden biri de hisseli bir taşınmazı satın alacak kişi, şufa davasının açılmaması için diğer hissedarlarla görüşebilir. Hissedarlardan önalım hakkından feragat ettiklerine dair resmi belge alınmalıdır. Bu belge tapu kütüğüne şerh edilir ve hissedarlar şufa hakkından feragat etmiş olur. Sonuç olarak tüm bu adımlarla hareket edebilir ve buna göre de dava süreçlerini açmış olursunuz. 

Sözleşmeden Doğan Şufa Hakkı Nasıl Kullanılır?

Tabi şufa hakkı ile ilgili birçok detay bilmek ve buna göre hareket etmek çok önemlidir. Çünkü bu hak gayrimenkul konusundaki durumunuzu açıklar ve buna göre de hareket etmenize neden olur. Bu noktada bilmeniz gereken birçok unsur vardır. Buna göre paylı mülkiyet üzerinde hisse sahibi olmayan bazı kişiler de önalım hakkına sahip olabilmektedir. Ön alım sözleşmesi ile tapu kütüğüne şerh düşüldüğü takdirde sözleşmede ismi belirtilen kişi şufa hakkına sahip olur. Sözleşmeden doğan şufa hakkının kullanılma şartları, hissedarların ki ile aynıdır. Ancak şerhin düşüldüğü tarihten 10 yıl sonra bu hak ortadan kalkar.

Şufa Hakkı Süresi Ne Kadardır?

Şufa hakkı ile ilgili en merak edilen şeylerden biri de şufa hakkı süresinin ne kadar olduğu konusudur. Buna göre öncelikle satış durumu alıcı tarafından, önalım hakkı sahibi paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmiş ise bildirim tarihinden itibaren 3 ay içinde şufa hakkının kullanılması gerekir. Bu süreye göre hareket etmeniz çok önemlidir. Bu yüzden de böyle bir durumda asla bu süreyi geçirmemelisiniz. Diğer yandan satış noter aracılığıyla bildirilmemiş ise satış tarihinden itibaren 2 yıl içinde şufa hakkı davasının açılması gerekir. Bu süreler hak düşürücü sürelerdir. Bu yüzden de bu süreyi geçirmek dava sürecini etkileyeceğinden dolayı mutlak dikkat etmelisiniz. Buna göre TMK Madde 733-  Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir.  Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. 

Önalım Hakkı ile Alakalı Davaların Süreci Nasıl İşler?

Şufa hakkında dava süreçlerini kısaca sizlere aktarmıştık. Buna göre şufa hakkı bir paydaşın payını satın alan bir alıcıya karşı kullanılan bir haktır. Paydaşın payını almak isteyen alıcı davalı durumundadır. Ancak payını satmak isteyen paydaşa karşı dava açılamamaktadır. Eğer payını satmak isteyen paydaş, halihazırda olan bir paydaşa sattıysa bu durumda da şufa hakkı kullanılamaz.  Şufa hakkını kullanmak için davacının üçüncü bir kişi olması gerekmektedir. Bu noktada kanunlardan yararlanmak ve buna göre hareket etmek gerekmektedir. 

Medeni Kanun’un 733/3 numaralı maddesinin de belirttiği gibi alıcının tüm paydaşlara taşınmazdan bir pay aldığını bildirmesi gerekmektedir. Noter vesilesi ile bildirmesi de bir diğer zorunluluktur. Noter yerine yazılı başka bir evrak ile bildirmesi de geçersiz sayılmaktır. Eğer paydaşlara bir bildirim olmazsa, alıcı paydaşların açacağı şufa davası ile karşı karşıya kalmaktadır. 

Hak konusunda bilmemiz gereken en önemli şeylerden biri de dava açılma zorunluluğu konusudur. Bunun içinde yapılan işlemler ve dava süreci Asliye Hukuk Mahkemeleri’nde olmaktadır. Böyle bir dava durumunda yetkili olan mahkeme gayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesidir. Örneğin Kadıköy’de olan bir gayrimenkul için Kadıköy Asliye Hukuk Mahkemesi’nde dava açılmaktadır. Bu noktada yukarıda da belirttiğimiz gibi bu davaların belirli bir süreleri mevcuttur. Bunun amacı da alıcının zor durumda bırakılmasını önlemektir. Bu tarz durumların önüne geçilmesi amacıyla iki türde süre bulunmaktadır. Alıcı paydaşlara gayrimenkulden pay aldığını noter aracılığı ile bildirdiği durumlarda paydaşların 3 ay içinde dava açma hakları vardır.  Alıcı paydaşlara gayrimenkulden pay aldığını noter aracılığı ile bildirmediyse paydaşların 2 yıl içinde dava açma hakları vardır. 

Şufa Hakkı Nasıl Engellenir?

Şufa hakkı ile ilgili diğer önemli konulardan biri de şufa hakkının engellenme durumudur. Bu engelleme hakkında çok fazla bilgi yoktur. Bu yüzden de çok önemlidir. Aksi halde sıkıntı yaşama ihtimaliniz çok yüksektir. Buna göre şufa hakkının kullanılması ancak hak sahibinden alınacak feragat ile engellenebilir. Bunun içinde belirli bir satışa ilişkin olarak yapılacak feragatin adi yazılı şekilde yapılması yeterlidir. Fakat genel nitelikte feragat ancak resmi şekilde yapılarak tapu kütüğüne şerh verilmekle yapılabilir. Bu noktada TMK Madde 733-  (2) Önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.

Şufa Hakkından Vazgeçilir Mi?

Şufa hakkı ile ilgili diğer bilmeniz gereken şeylerden biri de şufa hakkından vazgeçme durumudur. Buna göre yukarıda da bahsettiğimiz üzere önalım hakkından feragat yani vazgeçme mümkündür. Belirli bir satışa ilişkin olarak yapılacak feragatin adi yazılı şekilde yapılması yeterlidir. Fakat genel nitelikte feragat ancak resmi şekilde yapılarak tapu kütüğüne şerh verilmekle yapılabilir. Böylece şufa hakkından vazgeçme işleminiz yapılmaktadır. 

Önalım Hakkı Davası Ne Kadar Sürer?

Tabi gayrimenkul işlemleri sanıldığından daha zor ve uzun süreçler isteyen bir alandır. Bu yüzden de hemen sonuç beklemek yanlış olacaktır. Çünkü bu davalar herkesi ilgilendirir ve bu yüzden de karar verme durumu ağır işler. Şufa hakkı davası dava konusu taşınmazın durumuna, taraf sayısına ve iş yoğunluğuna bağlı olarak değişmekle birlikte 6 – 18 ay arası bir sürede sonuçlanabilir. Buna göre sizler de işlemlerinizi takip edebilir ve bu noktada sabırlı olmalısınız.