Satın Alınan Evde Kiracı Varsa Süreç Nasıl İşler?

Konut almak ve içerisinde yaşamak herkesin hayali. Bu yüzden de kişiler ev almak için birçok yönteme başvuruyor. Ardından da güzel günlerini sahip oldukları bu evlerde geçirmek istiyorlar. Son dönemde ülkemizdeki dalgalanmalar ile oldukça zorlu bir süreçte bizleri bekliyor. Kişiler kısa sürede uygun fiyatlı evler alıp oturmak istiyorlar. Bu yüzden de sürekli olarak piyasa araştırması yapıyorlar. Tabi etrafımıza baktığımızda birçok kişinin kirada oturduğunu görebiliyoruz. Fakat yine de bir süre sonra bu evler satılabiliyor. Fakat bu noktada dikkat edilmesi gereken ve sorulması gerekende birçok soru meydana geliyor. Satın alınan evde kiracı var ise bu süreç nasıl ilerleyecek. Özellikle de bu durum son dönemde oldukça zorlu bir süreç olarak karşımıza çıkıyor. Bu yüzden de iki taraf içinde neler yapılabilir bu konuda dikkat etmelisiniz. Gelin hep birlikte bu sürecin nasıl ilerleyeceğine bir bakalım. 

Öncelikle bu konu hakkında ilk bilmeniz gereken şey içinde halihazırda bir kiracı oturan ev satın alındıysa kiracıyı evden çıkarmak için belirli prosedürleri izlemek gerekir. Tabi ki yapılacak şeyler kafanıza göre yapabileceğiniz şeyler değil. Bu prosedürler yasalarla belirlenmiştir ve herhangi bir anlaşmazlık yaşanmaması için yeni ev sahibinin kanunlara uygun hareket etmesi gerekmektedir. Aksi halde kiracı sizden davacı olabilir ve bu yüzden de işiniz daha da uzayabilir. Çünkü kiracı ile anlaşmazlık yaşanması durumunda iki taraf için de yasal yollar açıktır. Taraflar yaşanan problemler dolayısıyla Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurulabilir. Bu noktada işlemleriniz oldukça uzayacaktır. Bu yüzden her şeyi yasalara göre yapmak ve buna göre süreci işletmek çok önemlidir. Ardından kısa sürede işlemlerinizi halledebilir ve evinizi satabilirsiniz. 

Ev Sahibinin Kiracıyı Çıkarma Koşulları Nelerdir?

Yeni bir ev beğendiniz ve evi satın almak istiyorsunuz bu noktada yapmanız gereken şeylerden biri de evi satın almadan önce içerisinde biri oturuyor mu diye kontrol ettirmek olmalı. Çünkü bu durum bazı süreçlerin oluşmasına neden olacağından bu konuda nasıl ilerlemeniz gerektiğini de öğrenebilirsiniz. Eğer böyle bir durum var ise yapmanız gereken şeylerden biri de evi satın aldıktan sonra kiracının evi boşaltma durumudur. Buna göre yeni mülk sahibi, kiracıyı tahliye etmek istiyorsa aşağıdaki prosedürleri takip etmelidir:

• Kanun gereğince yeni mülk sahibi, eğer kira kontratına istinaden tapuda şerh yoksa, tapu devri yapıldıktan sonra bir ay içinde kiracıya ihtarname göndermelidir.

• İhtarname gönderildikten sonra eğer kira sözleşmesinin bitimi 6 aydan uzun süreli ise kiracı 6 ay içinde evi boşaltmalıdır. Kiracı evden çıkmayı kabul etmiyorsa dava yoluyla tahliye edilebilir.

• Tapu devri yapıldıktan sonra 1 ay içinde ihtarname yollanmazsa yeni ev sahibi, kirayı verene ait kira sözleşmesinin şartlarını kabul etmiş sayılır.

• Kiracı bu süreç dahilinde kira sözleşmesi şartlarını bozarsa -örnek olarak kira bedelini belirli sürede ödemezse- daha erken sürede tahliye edilebilir.

Yeni Satın Alınan Evde Oturan Kiracı ile Anlaşma Yapmak

Tabi ev aldığınız zaman içerideki kiracı ile de bazı sorunları ve konuşmaları yapmalısınız. Aksi halde çatışma yaşayabilir ve sıkıntılar yaşayabilirsiniz. Tabi bunun için birçok yöntem vardır fakat satın almadan önce evde bulunan kiracı ile anlaşma yoluna gitmek, en ideal yöntemlerden biridir. Bu durumda kiracı ve kiraya veren, anlaşarak kira sözleşmesini feshedebilir. Böylece kiracının evden çıkması için beklemeye gerek kalmaz. Bu durum yeni satın alacak kişinin de işine geleceğinden oldukça iyi bir yöntem olarak karşımıza çıkmaktadır. 

Diğer yandan eski ev sahibi ile kiracı belirsiz süreli sözleşmeye göre anlaşma yapmışsa bu durumda devreye Borçlar Kanunu’na Göre Ev Sahibi Hakları girer. Bu tür durumlarda taraflar karşılıklı anlaşabileceği gibi süreç yasal yolla da çözülebilir. Böylece işlemleriniz biraz daha uzun sürse de bir noktada istediğiniz şeye ulaşabilirsiniz. 

Bu konu ile ilgili son olarak bilinmesi gereken şeylerden biri de satın alınacak evde kiracı oturuyorsa dikkat edilecek durumlar arasında yer alan depozito, kiracının ev sahibine teminat bedeli altında ödediği miktarı ifade eder. Ev satın alınacaksa eski ev sahibinden bu depozito temin edilmeli veya evin bedelinden bu miktar düşülmelidir. Böylece işlemler kısa sürede biter ve istediğiniz sonuca ulaşabilirsiniz. Yukarıda da bahsettiğimiz gibi bu noktada birçok detayın bilinmesi çok önemlidir. Bu yüzden de eğer konut alımında bir soru işareti varsa kafanızda ve bu noktada sıkıntılar yaşıyorsanız yapmanız gereken şeylerden biri de bir uzman ile görüşerek hareket etmektir. Aksi halde mağdur olabilir ve süreç çok yavaş ilerleyebilir. Özellikle de son dönemde ülkemizdeki evlerin azlığı ve fiyatlarının çok yukarıda olması nedeni ile kişiler evlerden çıkmak istememekte. Bu yüzden de haklarını bilerek hareket etmekteler. Bu noktada da ev sahipleri bu konuda bir şekilde ilerlemeli ve buna göre hareket etmeli. Bu yüzden de bu konuda yetersiz olmanız sizleri mağdur eder. Bu yüzden sayfamızdaki ilgili yazıları okursanız nasıl hareket edeceğinizi de öğrenebilirsiniz.

Borçlar Kanunu’na Göre Ev Sahibi Hakları Nelerdir?

yukarıda da bahsettiğimiz gibi ev alınırken dikkat edilmesi gereken birçok detay var. Kiracılar da bu noktada oldukça önemli bir yere sahip. Bu yüzden de eğer alacağınız evde kiracı var ise bu noktada yapmanız gereken şeylerden biri de yasal olarak bu şeye dikkat etmek. Yukarıda sizlere ufakta olsa nasıl hareket etmeniz gerektiğini söylemiştik. Yani eğer uzlaşma var ise bu nokta sizin için avantajlı. Ama bu durumda bir şeyler ters gidiyorsa bu noktada yapmanız gereken şeylerden biri de Borçlar Kanunu’na göre hareket etmek. 2011 yılında yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu ile ev sahibi hakları düzenlendi. Bu kanuna göre kira sözleşmesi dışında kiracıların ev sahiplerine karşı bazı sorumlulukları bulunmaktadır. Kira kontratında belirtilmiş olmasa da her ev sahibinin sahip olduğu haklar için aşağıdaki listeye göz atabilirsiniz. Sizler de bu haklar doğrultusunda ilerleyebilir ve ne yapmanız gerektiğini öğrenebilirsiniz. 

Ev Sahibinin Hakları Nelerdir?

Kanun gereğince mülkün kiralandığı kişi, kişiler ya da kuruluşlarla yapılan kira sözleşmesi, hem kiracıya hem de ev sahibinin hak ve sorumluluklarını gösterir. Bu sorumluluklara göre hareket etmek ve buna göre ilerlemek sizleri haklı duruma getireceği için bu haklara bir noktada hakim olmalısınız. Aksi halde sıkıntılar yaşayabilir ya da mağdur olabilirsiniz. Ayrıca aynı kanun gereğince kontrat bulunmasa bile iki taraf belirli haklara sahiptir. Ev sahibi hakları, aşağıdaki gibi haklara sahiptir ve sizler de buna göre hareket etmelisiniz:

• Ev sahibi, her yeni kira sözleşmesinde kanunlar çerçevesinde belirlenmiş sınır oranında zam yapabilir. Buna göre ev sahibi, kira zammını kabul etmeyen kiracıyı sözleşme bitimiyle beraber evden tahliye ettirebilir. Kiracı eğer evde oturmak istiyorsa kiraya yasal çerçeveler ışığında yapılan zammı kabul etmek zorundadır. Aksi halde ev sahibi kiracıyı evden çıkartabilir.

• Ev sahibinin kiracıya karşı olan haklarından biri de kanun çerçevesinde belirlenmiş durumlarda kiracıyı evden çıkarabilmesidir. Yani bunu bir örnek ile anlatmak gerekirse örneğin kiralanan mülk; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ya da kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için gerekliyse mülk sahibi, bu durumu kiracıya bildirerek evden çıkmasını talep edebilir. Diğer türlü birçok sıkıntı yaşanabilir.

• Ev sahibi, kiradaki evini satabilir. Özellikle de bu son dönemde oldukça çok görülen bir şey olarak karşımıza çıkmaktadır. Çünkü kiracı düzenini bozmak istemeyebilir ve bu noktada anlaşmaya varılabilir. Önceden kiracıyı bilgilendirmek koşulu ile ev sahibi, evi üçüncü şahıslara gösterebilir. “Ev satılırsa ev sahibi, kiracıyı ne zaman çıkarabilir?” konusu da yasalarla belirlenmiştir. Ev satışından sonra ev sahibi, kiracıya ihtarname çekerek 6 ay içinde evden çıkmasını talep edebilir.

• Kiracının eve özensiz davranması ve komşularla iyi geçinmemesi durumunda ev sahibi, kiracının tahliyesini isteyebilir. Ev sahipleri özellikle de son dönemde bunu çok yapmaktadırlar. Bu tür durumlarda ev sahibi, kiracıya ihtarname çekerek 30 gün içinde bu aksiliklerin düzenlenmesini, aksi takdirde evin boşaltılmasını istediğini ibraz edebilir.

• Belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitmesine 15 gün kala, aksi belirtilmedikçe sözleşme eski şartlar üzerinden yenilenir. Ev sahibi kira bedelini yükseltmek istiyorsa bu süre öncesinde yeni bir sözleşme yapma hakkına sahiptir.

• Kiracının kirayı ödemediği durumlarda, mülk sahibi ihtarname çekerek 30 gün içinde borcun ödenmesini talep edebilir. Borcun ödenmemesi durumunda ev sahibi, sözleşmeyi fesh ederek kiracıyı evden çıkarabilir. Bu yüzden kiracıların bu süreyi hiçbir zaman aşmaması gerekmektedir.

• Ev sahibi, kiraladığı mülkü (zamanla gelen yıpranmaların dışında) verdiği gibi geri alma hakkına sahiptir. Ev sahibinden izinsiz olarak yapılan değişiklikler karşısında ev sahibi, kiracıdan bu değişiklikleri geri almasını talep edebilir.

• Karşılıklı anlaşmazlık sonucunda kiracıya tahliye bildirimi yapmak, ev sahibinin hakları arasında yer almaktadır. Bu durum çoğunlukla bir davaya dönüşmekte ve maddi konular bir hakim eşliğinde çözülmektedir. Fakat bu süreç oldukça uzun olduğundan iki taraf içinde mantıklı bir durum değildir.

• Ev sahibinin, kiracıdan 3 kira miktarını geçmeyecek oranda depozito isteme hakkı bulunmaktadır. Sözleşme bitiminde kiracı eve zarar vermişse ev sahibi bu depozitoyu, evde oluşan hasarları gidermek için kullanabilir.

Ev Sahibi Kiracıyı Nasıl Evden Çıkarır?

Bu konu hakkında diğer merak edilen şeylerden biri de ev sahibi kiracıyı nasıl evden çıkarır sorusudur. Buna göre ev sahipleri, sözleşme devam ettiği sürece kiracıyı istediği an evden çıkaramaz. Haklı gerekçeler varsa öncelikle kiracıya ihtarname çekilir. Daha sonrasında bir yılda iki ihtarname gönderilen kiracı için tahliye kararı çıkarılabilir.

• Kiracıyı evden çıkarmak için haklı gerekçelerden bazıları şunlardır:

• Gayrimenkul tadilatı

• Ev sahibinin eve ihtiyacı olması

• Mülk sahibinin değişmesi

Bu tür durumlarda, yasalarla belirlenmiş zaman sınırları dahilinde kiracının evden çıkmasını talep etmek mümkündür. Bu doğrultuda hareket edebilir ve ilerleyebilirsiniz. Bu konularda bilgili olmak ev alma satma sürecinde sizlere çok yardımcı olacaktır. Bu yüzden de sayfamızda bulunan bu konular ile ilgili yazıları okuyabilir ve ona göre hareket edebilirsiniz. Bu sayede kısa sürede istediklerinizi de haklarınız ile yapabilirsiniz.