Projeden Alınan Evler Hemen Satılabilir mi?

Son dönemde oldukça popüler olan şeylerden biri de projeden alınan evler olmakta. Bu konunun bu kadar avantajlı oluşu ile birlikte kişiler bu noktada harekete geçti. Bu yüzden de bu projelerden dolayı kafalarında birçok soru işareti var. Bunlardan biri de projeden alınan evlerin ne kadar sürede satılabilir oluşudur. Çünkü herkes projeden ev alırken oturmak için değil bazı zaman bunu yatırım olarak görür. Bu yüzden de kişiler bunun için aldıkları evi kısa sürede satışa çıkarmak ister. Bu yüzden de bu konuda ne yapabileceğini bilmek onların daha hızlı hareket etmesine neden olacaktır. Bu noktada izlenilmesi gereken yolları sizler için derledik. Buna göre bu adımlardan önce bilmeniz gereken şeylerden biri de inşaat projelerinde alım işlemi “Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik” uyarınca tapu devri ile beraber tamamlanır. Bunu başka bir ifadeyle anlatmak gerekir ise tapu devredilene kadar konut ile ilgili mülkiyet hakları, tam olarak alıcı tarafına geçmiş olmaz. Yani bu süreye kadar konut alıcıya geçmediği için aslında alım işlemi tamamlanmış olmaz. Bu nedenle de satış işlemi gerçekleşemez. Bu yüzden de bu işlemlerden önce daha farklı konularda bilgi sahibi olmalısınız. Aksi halde aldığınız konut ile ilgili birçok sıkıntı yaşayabilirsiniz. 

Projeden Alınan Evler Ne Zaman Satılabilir?

Projeden ev almak oldukça mantıklı bir hareket gibi gelebilir. Oldukça da avantajlı bir şeydir. Bununla beraber projeden alınan bir evin satışının gerçekleşebilmesi için bazı şartların yerine getirilmesi gerekir. Bu şartların başında da tapu devri gelir. Tapu devri yapılmadan bir evin el değiştirmesi mümkün değildir. Çünkü kayıtlarda alıcı adına bir tapu bulunmaz ve satış gerçekleşemez. Bunun içinde kısaca tapu devrinden bahsetmek gerekir. Buna göre taşınmazların sahipliğinin değişimine tapu devri adı verilir. Bir kişiden herhangi başka bir kişiye arsa, ev veya ofis gibi gayrimenkullerin haklarının devri olarak tapu devrini detaylandırmak mümkündür. İnşaatı başlamamış veya inşaat halinde olan projeler ile kentsel dönüşümden alınan evlerde ise aslında somut olarak ev olmadığı için süreç biraz daha farklı işler. Bu yüzden de eğer projeden bir ev alımı var ise bu noktada proje şirketi ile bu konuyu detaylıca konuşmak gerekir. Yani konut projesinden alınan evin ön ödemeli konut satış sözleşmesinde tapu devrinin ne zaman ve nasıl gerçekleşeceği gibi detaylar belirlenir. İnşaat süreci tamamlandığındaysa tapu devir işlemine geçilebilir.

Kentsel dönüşüm projelerinden alınan evlerde ise genellikle gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalanır. Burada da evin teslim tarihi gibi detaylar bulunur. Tapu devri konusunda ise herhangi bir fark bulunmaz. Bu ikisi arasındaki farkı bilmek ve buna göre ilerlemek bir alıcının yapacağı en önemli şeylerden biridir. 

İnşaat Projelerinde Tapu Devri Ne Zaman Yapılır?

Projeden alınan konutlar ile ilgili diğer merak edilen şeylerden biri de tapu devrinin ne zaman olacağıdır. Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik ile belirlenen prosedüre göre inşaat projelerinde konutun teslimi 36 ayı geçemez. Yani bir alıcı evini en geç 36 ay içerisinde alabilir. Aksi bir durumda bu konuda şirkete danışmanız gerekmektedir.  Kısacası i̇nşaat projelerinde tapu devri, inşaat tamamlandığında ve kat mülkiyeti veya kat irtifakı hakları sağlanabildiğinde yapılır. Böylece konut sizde geçer ve sizler de kısa sürede evi tekrar satışa çıkartabilirsiniz. Bunun için bundan sonra uygulayacağınız adım ise bu tapu devrinin nasıl devam edeceği konusudur. Buna göre tapu devrinde birçok farklı belge veya bilgi talep edilebilir. Ancak projeden ev alınması durumunda genellikle talep edilen belgeler şöyle sıralanır:

• Nüfus cüzdanı veya vekil tarafından devir işlemi yapılacaksa vekaletname

• Ön ödemeli konut satış sözleşmesinin aslı

• Zorunlu Deprem Sigortası poliçesi

• Projenin bulunduğu bölgenin bağlı olduğu belediyeden alınması gereken Emlak Vergisi değerini belirten belge

Alıcı bu belgelere sahip olduktan sonra konutun satış tutarına göre tapu harcı ödemelidir. Tapu harcı, satış tutarının %4’ü kadardır ve bu bedel inşaat şirketi ile alıcı arasında iki eşit parçaya bölünerek ayrı ayrı ödenir. Buna ek olarak tapu döner sermaye bedeli de ödenmelidir. Bu konudaki güncel fiyata bakarak hareket etmeniz çok önemlidir. Çünkü bu fiyat her yıl değişmektedir. Bu yüzden ona göre bir şekilde ilerlemeniz gerekmektedir. Ardından tüm belgeler ve ödenecek tutarlar hazır edildikten sonra Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün ilgili birimine gidilerek tapu devri gerçekleştirilebilir. Burada unutulmaması gereken en önemli husus ise inşaat şirketi ile alıcı tarafların ya bizzat kendilerinin ya da vekillerinin tapu dairesinde bulunması gerekliliğidir. Ancak herhangi bir vekaletnameye sahip olmayan vekiller, tapu devri işlemi gerçekleştiremez. Bu noktada bu işlemleri yaparken alacağınız şirket ile sürekli olarak iletişimde olmak ve onlara göre devam etmek çok önemlidir. Yukarıda da bahsettiğimiz gibi yönetmelikle belirlenen şartlara göre konut projelerinde evler, en geç 36 ay içerisinde teslim edilmelidir. Yani bugün bir konut projesinden ev satın alan alıcı, en fazla 3 yıl sonra bugün evini satabilecek hale gelir. Ancak burada da bazı kısıtlamalar bulunabilir. Bu kısıtlamalardan biri de ipotek olup olmamasıdır. Konut alıcılarının bilmesi gereken diğer bir konu ise budur. Buna göre satın aldığınız evi satmanız için ilk olarak evin üzerinde herhangi bir ipotek bulunmaması gerekir. Eğer evin üzerinde ipotek varsa satış işlemi biraz daha uzun sürer. Peki banka ipotekli ev nasıl satılır. 

Banka İpotekli Ev Nasıl Satılır?

Taksit ödeyerek uzun vadede ev sahibi olmak için bankalara başvurularak konut kredisi çekilebilmektedir. Ev kredisi veren banka, kredi borcu tamamen ödenene kadar gayrimenkulü ipotek eder. Evin borcu ödenmediği durumlarda ise bankanın gayrimenkulü satma hakkı doğar. Bu yüzden de alacağınız ev üzerinde ipotek oluşu evinizin satılmasını engelleyen bir durumdur. Fakat bu konuda bilmeniz gereken birçok detay vardır. Öyle ki yatırım amaçlı gayrimenkul alıp - satan ya da kredi vadesini ödemekte zorluk yaşayan kişiler, kredi borcu bitmeden önce evin satışını gerçekleştirebilirler. Yani bankanın gayrimenkul üzerine koyduğu ipotek kaldırılmadan da ev alım satımı yapılabilir. Ev üzerindeki banka ipoteği devam ederken satış işlemi iki şekilde gerçekleştirilebilir.

1. Kredi ile İpotekli Ev Satmak

Evi hızlıca satmak isteyen kişiler için öncelikle yapılacak olan şey kredi ile ipotekli ev satmak durumudur. Buna göre evin yeni sahibi, gayrimenkulü konut kredisi ile alacaksa kredi devir işlemi gerçekleştirilir. Banka, mevcut kredi borcunu konutu satın alacak kişiye devreder. Gayrimenkulü satan kişinin kredi borcu kapanmış olur. Ev üzerindeki ipotek ise devam eder. Evin yeni sahibi, kredi taksitlerinin tamamını ödediği zaman bankaya başvurarak fek yazısı alır ve tapu devir işlemini gerçekleştirebilir. Böylece işlem kısa sürede biter. 

Diğer yandan konut kredisini başka bir bankadan almak isteyen yeni gayrimenkul sahibinin, var olan kredinin alındığı ve yeni kredinin alınacağı bankalara başvurması gerekir. Mevcut ev kredisini veren banka ile kredi talep edilen yeni banka arasında işlemler gerçekleştirilir. Evi satın alan kişi adına yeni bir ev kredisi düzenlenir.

2. İpotekli Konutu Peşin Satmak

Eğer yüklü miktarda paranız var ise ve bu gibi durumlardan ilgilenmek yerine banka ipotekli evi satın alacak kişi kalan kredi borcunu nakit para ile kapatabilir. Kalan kredi borcu ve ev satış tutarını bankaya yatırır, blokeli çek alır. Blokeli çek, belirlenen süre boyunca ya da çek bankaya teslim edilene kadar hesaptan para çekilmesini önler. Tapuda satış işlemleri gerçekleştirildiğinde ise blokeli çek satıcıya verilir. Gayrimenkul satıcısı toplam kredi borcunu bankaya yatırır. Bankadan alınan fek yazısının tapuya tesliminin ardından evin tüm hakları alıcıya geçer. Böylece işlemler alıcının istediği gibi kısa sürede biter ve alınan ev ya oturulur ya da kısa sürede satılabilir hale gelir. 

Projeden alınan evler ile ilgili satış kısmındaki bir diğer kısıtlama ise inşaat şirketi ile yapılan anlaşmadır. Birçok inşaat şirketi, sözleşme ile satış hakkını kısa süreliğine kısıtlar. Genellikle büyük konut projelerinde satılan evler için “teslim tarihinden itibaren bir yıl” gibi satışı kısıtlayıcı şartlar bulunur. Bu da yatırım olarak konut alacak kişiler tarafından bu durum kötü olur çünkü konut iç yoktan bir yıl durmak zorundadır. Diğer yandan bina bazında kentsel dönüşüm yapılan alanlarda veya sadece bina bazında süren projelerde bu gibi kısıtlamalar genellikle bulunmaz. Bu yüzden projeden ev alırken bu noktada dikkat etmeniz gereken şeylerden biri de şirketin yapılar hakkında bilgi sahibi olmanızdır. Bu gibi bilgiler ilk olarak sözleşmede yazar. Bu yüzden de bunları okuyarak imza atarsanız bu konuda iyi bir yatırım yapmış olursunuz. 

Diğer yandan bazı inşaat şirketleri ise satış için taban fiyat belirler ve bu değerin üzerinde olmak kaydıyla satışa herhangi bir kısıtlama koymaz. Taban fiyat kısıtlamalarında da genellikle süre 1 yıldır ve bu tarih geçtikten sonra herhangi bir kısıtlama olmadan satış gerçekleşebilir. Bu kısıtlama yine büyük inşaat projelerinde görülebilir. Bu yüzden sizler de satın alacağınız konut projesi detaylarını iyi öğrenmeli ve bu noktada kaliteli ve büyük projeler ile ilgilenmelisiniz. Aksi halde bilinçsizce aldığınız ev konusunda oldukça sıkıntılı bir süreç yaşayabilir ve yatırım konusunda sıkıntı çekebilirsiniz. Bu noktada diğer bilmeniz gereken şeylerden biri de ev üzerinde sözleşme ile belirlenmiş herhangi bir kısıtlama veya ipotek yoksa satış önünde de herhangi bir engel yoktur.

Projeden Alınan Evler Nasıl Satılır?

Projeden satışı gerçekleşen ev, tapu kaydında alıcı adına kaydedildikten sonra ve varsa satış kısıtlamaları bittiğinde ev satışa çıkarılabilir. Dileyen ev sahipleri emlakçılarla görüşebilir, dileyenler ise satisgaranti.com üzerinden kendileri ilan açabilir. Böylece kısa sürede ilanlarını görebilir ve evlerini kısa sürede satabilirler. Bu noktada gelen teklifler arasından ev sahibi dilediğini seçebilir ve anlaşma sağlandıktan sonra tapuyu devredebilir. Projeden alınıp herhangi bir kısıtlama bulunmayan evlerde satış işlemi, herhangi bir evin satış işleminden farksızdır. Sizler de aldığınız evleri güvenilir bir şekilde satmak isterseniz firmamız sizlerin yanındadır.