Kiracı Hakları Nelerdir? Ev Sahibi Kiracıyı Evden Çıkarabilir mi?

Emlak sektöründeki değişimler, ekonomik dalgalanmalar ile birlikte hayatımızda oldukça fazla şey değişmekte. Bu noktada en çok da konut piyasası etkilenmekte. Tabi ekonomik durumda ilk akla gelen kiracı ve ev sahipleri olmakta. Bu noktada iki taraf arasında da birçok sorun olabiliyor. Bunun için de bazı hakları bilmek bu noktada oldukça önemli. Evini kiraya veren ev sahibi olsanız da ev kiralayan kiracı olsanız da ev kiralama süreçlerinde haklarınızın neler olduğunu bilmeniz oldukça önemli. Bir kiracı olarak “hangi şartlarda evden çıkabilir, ne zaman ev sahibi sizi evden çıkarabilir” veya ev sahibi olarak kiracıyı evden çıkarabilir misiniz?” bunları bilmeniz gerekir. Aksi hâlde hiç hak etmediğiniz halde mağdur konuma düşebilirsiniz. Biz de firma olarak bu yazıda kurtarıcı rolünü alarak kiracı hakları ve ev sahibi hakları konularında en çok merak edilen soruları cevaplandırdık. İyi okumalar! 

Kiracı ya da ev sahibi olmanız durumunda sözleşmeler imzalamak zorundasınız. Bu noktada bilmelisiniz ki her sözleşme kendi içinde özeldir, farklı farklı şartlar ve maddeler belirlenmiş olabilir. Siz yazımızı okumakla beraber mutlaka kendi sözleşmenizin de üstünden geçmeyi unutmayın. Bu yüzden bunu kişisel olarak incelemeniz ve ona göre davranmanız önemlidir. Gelin şimdi sözleşme ile ilgili detayları öğrenelim. 

Evde Kalmak İçin Tekrar Sözleşme İmzalamak Gerekir mi?

Kiracı ve ev sahibi arasında en merak edilen sorulardan biri de evde kalma durumunda sözleşmenin tekrardan yapılıp yapılmamasıdır. Bu durum da sürekli olarak sözleşme imzalanmaya ihtiyaç yoktur. Kiracı ve ev sahibi arasında genellikle 1 yıl süreli sözleşme yapılır. Ancak bunun bir sınırlaması yoktur. Bu demek ki iki taraf anlaşmalı olarak bir süre belirleyebilir. Sözleşmede yazan süre bittiğinde tekrar yeni bir sözleşme yapmanıza gerek yok. Sözleşme her yıl aynı tarihte yenilenir. Bu yeterli bir durumdur. Diğer yandan evden çıkmak isteyen bir kiracıysanız yapmanız gereken, kira sözleşmesinde belirtilen süre bitmeden 15 gün önce ev sahibine yazılı olarak ihtar yollayarak sözleşmeyi sona erdirme talebinde bulunmak ve buna göre davranmaktır. Ancak bunu bildirmediğiniz takdirde sözleşmenizin aynı şartlarda uzayacağını belirtelim. Bu da sizin mağdur olmanıza neden olabilir. 

Kiracı, Evden Nasıl Çıkarılır?

Ev sahipleri bazı durumlarda kiracıların evinden çıkmasını isteyebilir. Fakat bu noktada eğer evini kiraya veren mal sahibiyseniz kiracıyı evden çıkarmak için geçerli sebeplerinizin olması gerekir. Çünkü kiracı, “Ben çıkıyorum” demediği sürece normal şartlarda kiracıyı tahliye etmeniz pek mümkün değil ve haklarınızda bu noktada sınırlı. Sadece bazı durumlarda evinizde oturan kiracıya, tahliye davası açabilirsiniz. Bu durumlar şu şekilde olabilir:

1. Ev Sahibinin Eve İhtiyacı Varsa Ev Sahibi Kiracıyı Tahliye Edebilir

Evinize; sizin, annenizin, babanızın, kardeşinizin veya çocuklarınızın ihtiyacı varsa ya da kendinize veya aile üyelerinize iş yeri açacaksanız, ev sahibi olarak kiracıya tahliye davası açabilirsiniz. Tabi bu durumda da bilmeniz gereken bazı durumlar vardır. Ancak burada hukuki iki şartı sağlamanız gerekir. Bu şartlar şu şekildedir: Kira sözleşmesinin süresi ne kadarsa onun bitmesini beklemeniz ve eve ihtiyacınız olduğunu kanıtlamanız. Aksi halde ev sahibi kiracıyı evden çıkaramaz. 

Şartları sağladıktan sonra, ihtiyaç talebiyle kiracıya tahliye davasını açabilirsiniz. Bu sizin yasal hakkınızdır. Tahliye kararı çıktıktan sonra tahliye ettiğiniz evi kira sözleşmesinde belirtilen süre boyunca yasal olarak kiraya vermeniz maalesef mümkün değil. Aksi hâlde kiracı en az 12 aylık kira bedelini tazminat olarak sizden isteme hakkına sahip olur. Bu şartları yerine sağlayıp bu şekilde davranmanız çok kolay ve hızlı olacaktır. 

2. Kiracı, Kirayı Geciktirirse Ev Sahibi Kiracıyı Evden Çıkarabilir

Kiracının evden çıkarılmasının diğer bir şartlarından biri de ödemekle hükümlü olduğu ev kirası durumu. Buna göre aynı yıl içinde kiracı kirayı ödemeyi 2 kere geciktirirse ve ev sahibi olarak 2 tane ihtar gönderdiyseniz kira süresinin bitiminden itibaren tahliye davası açabilirsiniz. Davayı kazanmanız durumunda kiracının tahliyesi gerçekleşebilir. Böylece çok kısa sürece kiracıyı evden çıkartabilirsiniz. 

3. Kiracı Aynı Evde 10 Yıl Yaşadıysa Tahliye Söz Konusu Olabilir

Kiracının evden çıkması için diğer bir sebep ise yeterli süre evde kalması. Yani 10 yıllık sürenin sonunda ev sahibi kiracıyı yasal olarak tahliye edebilir. Bunun için ev sahibinin sözleşme bitiminin 3 ay öncesinde kiracıya yazılı olarak evi tahliye etmek istediğini bildirmeli. Ancak böyle bir durumda ev sahibi, kiracının tutacağı yeni ev için emlakçı komisyon ücretini veya nakliye ücretini ödemek zorunda kalır. Alternatif olarak kiracının kira bedelinin farkını kiracıya ödeyebilir. Bu durumu yapmazsanız da kiracınız size dava açabilme yetkisine ve evden çıkmama yetkisine sahiptir. 

Son olarak, kiracının veya eşinin aynı belediye içinde kendine ait bir evi varsa kiracıya tahliye davası açmak mümkün olur. Tahliye davası, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde açılması gerektiğini de belirtelim. 

Kiracı, Sözleşmesi Bitmeden Önce Evden Çıkabilir mi?

Kiracı için de birçok durum ve hak konusu vardır. Hatta bu süreç kiracı için daha kolay ilerlemektedir. Buna göre bakıldığında kiracı hiçbir sebep göstermeden evden çıkabilir. Ancak bunun için de kiracının yerine getirmesi gereken bazı şartlar bulunur. Bu şartları şöyle açıklayalım:

1. Mal sahibine ihtar bildirmek: Kiracıysanız ihtar bildirgesinde şunu belirtebilirsiniz: “Benim sözleşmem mart ayında bitiyor ancak ben ocak ayında evden çıkış yapmak istiyorum.”. Tabii burada, geçmiş kira borcunun olmaması da önemli. Borcunuz yok ise ve ev sahibiniz ile anlaşıyorsanız herhangi bir sıkıntı yok. Fakat bu noktada ev sahibinizin durumu çok önemlidir. Bu durumda kişisel olarak bu durumu halletmek daha önemlidir. 

2. Mal sahibini mağdur etmemek: Ev sahibi, ne kadar sürede o evi kiraya verebilecekse sizin de o kadar süre evde kalmanız gerekir. Burada mal sahibinin mağdur olmaması önemli. Aksi olarak karşılık alabilirsiniz. Alternatif olarak, evden hemen çıkmanız gerekiyorsa evin kiraya verileceği süre için ev sahibine kira bedelini ödeyebilirsiniz. Bu sayede ev sahibi bu durumda mağdur olmayacak ve siz de evden rahatlıkla çıkabileceksiniz. 

Diğer yandan böyle bir ödemenin olmaması için de 2 yol var: Erkenden ihtar verebilirsiniz ya da evden çıkmadan hemen önce yerinize aynı şartları kabul edecek ve ev sahibinizin de kabul edeceği başka bir kiracı bulursunuz. 

Ev Sahibi Evi Satarsa Kiracıya Ne Olur?

Kiracıların en merak ettikleri sorulardan biri de ev sahibi evi satarsa kiracıya ne olur sorusudur. Bu noktada evin satılması durumunda yeni ev sahibi kiracının evi tahliye etmesini isteyebilir. Buna göre yeni ev sahibi, evi satın aldıktan sonra kiracıya ihtar çekerek evin tahliyesi için 6 ay süre tanıma hakkına sahip olur. Bu süre oldukça önemlidir. Bu durumda kira sözleşmesinden bağımsız olarak kiracının maksimum 6 ay içinde evi tahliye etmesi gerekir. Yeni ev sahibinin ikamet edeceği başka evi yoksa kiracıya bir ay öncesinden tebligat verme şartıyla evin tahliyesini isteyebilir. Bu ev sahibinin yasal hakkıdır. Diğer tarafta farklı bir durumda vardır. Buna göre ancak ev satılmadan önce eski ev sahibi evi satacağı için kiracının evden çıkmasını talep etme hakkına sahip değildir. Bu talep sadece ev satıldıktan sonra yeni ev sahibi tarafından yapılabilir.

Ev Sahibi, İsteğine Göre Kirayı Artırabilir mi?

Kiracılar için en önemli şeylerden bir de kiraların artırılması ve oranları olmakta. Buan göre de belirli şartlar vardır. Buna göre kira sözleşmesinde ne oran yazarsa yazsın kira artışı 12 aylık tüfe ortalamasını geçemez. Ancak 5 yıl süre dolduktan sonra mal sahibi bölgedeki kira oranlarına göre dava açabilir. Yani kiracının kaldığı ev 5 bin TL kiradaysa ama o bölgede evler ortalama 10 bin TL kiralanıyorsa ev sahibi dava açabilir. Hakimin kararına göre kira artış oranı belirlenir. Bu durum yaşadığınız bölge ve konut piyasasının da önemli olduğunu göstermektedir. Bu yüzden tüm bu detayları bilmelisiniz. 

Kira Sözleşmesi Devredilebilir mi?

Kiracılar için en önemli şeylerden biri de kira sözleşmeleridir. Bu konuda en merak edilen şeylerden biri de kira sözleşmelerinin devridir. Peki kira sözleşmesi devredilir mi? Bu sorunun cevabı hayır olmaktadır. Kira sözleşmesi ev sahibinin izni olmadan başkasına devredilemez. Çünkü ev sahibi, sözleşme imzaladığı kiracıya güvenip evini ona kiralar. Ancak anlaşmalı bir şekilde ev sahibi ve yeni kiracı, yeni bir kira sözleşmesi imzalayabilir. Genel hatlarıyla kiracı ve ev sahibi hakları bu şekilde olsa da ev veya iş yeri kiralarında en önemli konulardan biri kira sözleşmesidir. Çünkü son dönem de kira ve ev sahipleri arasında oldukça fazla sıkıntı yaşanmaktadır. Kira sözleşmesi hazırlarken bazı konulara dikkat etmek ve sözleşmede yazan şartları bilmek bu noktada çok önemlidir. 

Kira Sözleşmesi Yazılı Olmak Zorunda mı?

Özellikle tanıdığınız birinin evinde kiracı olacaksanız ya da güvendiğiniz birine evinizi kiraya verecekseniz bu durumda kira kontratını yazılı bir şekilde yapıp yapmamanız gerektiğine karar veremeyebilirsiniz. Bu noktada tanıdık olmayı bir kenara bırakmalısınız. Çünkü Türk Borçlar Kanunu’na göre kira sözleşmesinin yazılı bir şekilde yapılması zorunlu olmasa da herhangi bir sorun yaşanması halinde, evi kiralarken uzlaştığınız şartların kanıtlanması gerekir. Bu durum ilk başlarda gerekli gelmeyebilir fakat ileride bir sorun yaşarsanız böyle bir sözleşmeye ihtiyaç duyabilirsiniz. Bunun nedeni ise yazılı kira kontratının amacı tamamıyla budur. Yani dememiz o ki söz uçar, yazı kalır! Bu yüzden kira sözleşmesinin yazılı olması oldukça önemlidir. 

Kira Sözleşmesi Nasıl Doldurulur?

Her şey olumlu ilerlerler yapılacak şeylerden biri de kira sözleşmesinin doldurulmasıdır. Bu noktada bilmeniz gereken bazı hususlar vardır. İnternet üzerinden “kira sözleşmesi örneği” şeklinde arama yaptığınızda hem boş hem de doldurulmuş sözleşmelere kolaylıkla ulaşabilirsiniz. Dilerseniz boş dokümanı indirebilir, sözleşmeyle ilgili genel koşulları ve özel yükümlülükleri yazabilirsiniz. Dilerseniz de kırtasiyelerden boş kira sözleşmesi dokümanını alabilirsiniz. Diğer yandan bilmeniz gereken şeylerden biri de bazı alanlardır. Kira sözleşmesi; mülk ile birlikte kiracıya teslim edilen eşya ve demirbaşlar ile özel ve genel koşulların belirtildiği alanlar olmak üzere üç bölümden oluşur. Bu bölümleri eksiksiz ve okunaklı bir şekilde doldurmalısınız. Aksi halde ileride sıkıntı yaşayabilirsiniz. Diğer yandan sözleşme kâğıdının üzerinde hangi bölümde hangi bilgiye yer vermeniz gerektiği açık bir şekilde belirtilir, ama siz bu konuda bir hata yapmak istemiyorsanız kira sözleşmesi dolu örneklerini internet üzerinden inceleyebilir ya da gayrimenkul danışmanınızdan bu konuda yardım alabilirsiniz. Böylece ileride herhangi bir sıkıntı yaşamazsınız. 

Kira Sözleşmesi Yaparken Dikkat Etmeniz Gerekenler

Kira kontratı yaparken dikkat edilmesi gerekenlere önem vermemek, karşılıklı belirlediğiniz sorumlulukların sınırlarında sorun oluşmasına ve dolayısıyla mağdur olmanıza sebep olabilir. Bu yüzden sözleşme doldururken dikkat etmeniz gerekenleri bilmelisiniz. Gelin hep birlikte bu hususlara bakalım.

• Öncelikle bakmanız gereken kiraya verilecek olan mülkün cinsi, adresi, kiracının ve ev sahibinin kişisel bilgilerinin kesinlikle doğru bir şekilde yazılması gerektiğidir. Aksi takdirde yasal işlemler ya da elektrik, su aboneliği açtırmak için yapılan işlemlerde sorun çıkabilir.

• Diğer bir husus ise güvenilirlik konusudur. Buna göre kontratı imzaladığınız tarafın kiracı ya da ev sahibi olduğuna emin olmalısınız. Eğer imza atacak taraflar kiracı ya da ev sahibi değilse vekaleti olup olmadığını kontrol etmelisiniz. Dilerseniz kontratta iki tarafın kimlik fotokopilerine de ek olarak yer verebilirsiniz.

• Bakmanız gereken diğer bir husus ise kontratın, kiralama ile ilgili olan bölümünde aylık ve yıllık kira bedelini hem rakamla hem de yazıyla belirtmelisiniz. Kiranın her ay mı, yoksa 3 aylık gibi belli dönemlerde mi ödeneceği de bu alanda yer verilmesi gereken başka bir bilgi. Sizler ardından bu bilgilerden mesul olacaksınız. Diğer bir önemli şey ise yıllık zam. Buna göre yıllık zam tutarı ile ilgili detaya kesinlikle sözleşmede yer vermelisiniz.

• Kira kontratı yapılırken depozito alındıysa bedeli belirtmenin yanı sıra hangi koşullarda bu bedelin verilip verilmeyeceğini de mutlaka sözleşmenize not düşmelisiniz.

• Kiranın bankaya ödenmesi yasal olarak zorunludur. Bu nedenle kontratın üzerinde ev sahibinin hesap numarasını ve kiranın hangi tarih aralığında ödenmesi gerektiğini de not düşmelisiniz.

• Eğer ev eşyalı bir şekilde kiralanıyorsa ve kombi, ankastre set gibi demirbaşlar varsa bunları da belirtmelisiniz. Eğer belirtmezseniz ileride bu ürünlere zarar geldiğinde sıkıntı yaşayabilirsiniz. 

• Özel koşullar hem kiracı hem de mülk sahibinin uzlaştığı durumları kapsar. Örneğin kiracıysanız bu alanda sizden önceki kiracının elektrik veya su faturası gibi borçlarından sorumlu tutulmamayı sözleşmeye dâhil ettirebilirsiniz. Ya da ev sahibiyseniz evinizin üçüncü kişilere devredilemeyeceğine dair maddeye kontratta rahatlıkla yer verebilirsiniz.

• Kontratta iki tarafın da ıslak imzasının bulunması gerekir. Bu nedenle imza atmayı unutmamalısınız. Ama burada önemli bir nokta olduğunu da hatırlatalım: Belgeyi imzalamadan önce tüm şartları yeniden okumalı ve aklınıza takılan ya da altına imza atmak istemediğiniz bir madde varsa karşı tarafla konuşmalısınız.

• Kiralık ev sözleşmesi bir yıllık yapılabildiği gibi daha uzun süre için de yapılabilir. Eğer bir yıldan daha uzun süreli kontrat imzalamak istiyorsanız bu konudaki maddeyi de eklemelisiniz.

• Kiracı, yaşam alanını kendi zevki doğrultusunda düzenlemek ya da ihtiyaç olan bir düzenlemeyi gerçekleştirmek için tadilat yapmak isteyebilir. Yapılabilecek tadilatın sınırlarını çizmek, ileriki dönemlerde oluşabilecek sorunların önüne geçebilir.

• Kira kontratı yenileme dönemi geldiyse ve yeni bir madde eklemek istiyorsanız yeni bir sözleşme yapmalısınız.  Eski sözleşmenin hükmünü yitirmesi bu noktada çok önemlidir. Kira bedeli dışındaki detaylarda bir değişiklik yoksa bu durumda yeni bir sözleşme imzalama zorunluluğunuz yoktur. Fakat bu konuda da yazılı bir belge olmasını istiyorsanız kontrat imzalayabilir ya da ev sahibi/kiracı ile mobil yazışmalarınızı kanıt olarak gösterebilirsiniz.