Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Arasındaki Farklar Nelerdir?

Konut piyasasında bilgili olmak ve buna göre hareket etmek çok önemli. Öyle ki bilmediğiniz bir terim ya da olay olduğunda bu noktada yanlış yapmanız çok sıkıntı. Çünkü konut maliyet olarak yüksek bir yatırım ve her hata bu maliyetin artmasına neden oluyor. Bu yüzden de konut sektörüne girmeden önce mutlaka dikkatli olmalı ve bilgi sahibi olmalısınız. Aksi halde hem maddi hem de manevi olarak yıpranırsınız. Diğer yandan son dönemde en popüler olan alanlardan biri de konut sektörü. Farklı nedenlerle olsa da bir gayrimenkul satın almak pek çoğumuzun hayali. Bu yüzden de bazı terimler oldukça önemli. Bunlardan iki tanesi de kat mülkiyeti terimi ve kat irtifakı terimidir. Bu noktada söz konusu ev ya da dükkân satın almak ise karşımıza çıkan ve sıklıkla karıştırılan iki kavram olan kat irtifakı ve kat mülkiyeti arasındaki farkı bilmek de şart. Bu sayede gelecekteki olası olumsuz durumların önüne geçmeniz mümkün olabilir. Gelin hep birlikte bu iki terime ve ardından da bu iki terim arasındaki farklara bakalım. 

Kat İrtifakı Nedir?

Kat irtifakı ve kat mülkiyeti farklarına değinmeden önce bilmemiz gereken şeylerden biri de bu terimlerin ne anlama geldiğidir. Aksi halde farkları anlayamazsınız. Öncelikle bir tapu çeşidi olarak kabul edilen kat irtifakı, yapım aşamasında olan bir binada hak sahibi olduğunuzu belirten belgedir. Bu yüzden de oldukça önemlidir. Örneğin projesi çizilmiş, onay almış ve inşaatına başlanmış bir binadan daire almak istiyorsunuz diyelim. Bu noktada size direkt olarak daire tapusu verilmez. Bunun yerine arsa üzerinde, daireniz doğrultusunda belirli bir pay verilir. İşte, bu payı belirten resmi belge kat irtifakıdır. Bu belge olmadan herhangi bir şeyi kanıtlayamazsınız. Bu yüzden böyle bir durumda herhangi bir sıkıntı hissederseniz eğer bu konuda bir şeyler yapmayı ya da uzman bir kişiden yardım almalısınız. Çünkü bu konuda dolandırıcılıklar oldukça fazladır. Bu yüzden de dikkatli olmakta fayda var. 

Kat Mülkiyeti Nedir?

“Kat mülkiyeti ne demek?” sorusuna yanıt vermeden önce, iskan belgesinin ne olduğunu anlamamız gerekir. Çünkü kat mülkiyeti ancak iskan alındıktan sonra edinilebilecek bir belgedir. Bu yüzden de bu terimi bilmeden herhangi bir işlem yapamazsınız. Buna göre inşası tamamlanmış binalar için öncelikle Belediye İmar Müdürlüğüne başvurulur ve iskan alınır. “Yapı kullanım belgesi” ya da “oturum izni belgesi” adlarıyla da bilinen iskan, bir projenin onaylanan çizimine sadık şekilde inşa edilip edilmediğini belirten resmi bir belgedir. Dolayısıyla onaylanan projeye uygun bir şekilde inşa edilmeyen binalara iskan verilmeyebilir. Bu da eğer kat irtifakına sahipseniz kat mülkiyeti alamayacağınız anlamına gelebilir. Üstelik iskan belgesi olmayan binalarda elektrik, su, doğal gaz abonelikleri açtırmak da mümkün olmaz. Bilindiği üzere bu aboneliklerin açılmaması mümkün değildir. Bu yüzden iskan konusuna dikkat etmekte fayda var. Gelelim asıl terimimiz olan kat mülkiyeti. Kat mülkiyeti; inşası tamamlanmış bir binada size ait olan gayrimenkulün resmi bir belgeyle belirtilmesidir. İskan alındıktan sonra kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilmelidir. Diğer yandan tamamlanmış projelerde kat mülkiyeti alınması zorunludur. Bu noktada birçok soru işareti kişinin kafasını karıştırabilir. Bunlardan biri de “İskan var, kat mülkiyeti yoksa ne olur?” sorusunun yanıtını merak ediyorsanız söyleyelim: Bu durumda, sahip olduğunuz daire ya da dükkânın size ait olduğunu belirtecek güncel bir belgeye sahip olmadığınızdan yasal bir zorunluluk yerine getirilmemiş demektir. Bu konulara ve terimlere oldukça dikkat etmeniz gerekmekte. Aksi halde oldukça sıkıntılı bir süreç sizleri bekleyecek olacak. Diğer yandan farklara geçmeden önce kat irtifakı kat mülkiyetine nasıl çevrilir sorusuna dikkat çekmek gerekmektedir.

Kat İrtifakı Kat Mülkiyetine Nasıl Çevrilir?

Kat irtifakı ve kat mülkiyeti çevirme ile ilgili işlemler genel olarak belirli kurumlar tarafından yapılır. Buna göre Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü internet sitesinden yapılan açıklamaya göre iskan alındıktan sonra projede yetkili kuruluşun ya da arsa üzerindeki hak sahibinin Tapu ve Kadastro Müdürlüğüne başvurmasıyla kat irtifakı, kat mülkiyetine çevrilebilir. Bu noktada başvuru dilekçesi ya da iskan belgesi dışında hiçbir belge talep edilmez. Bunu bilerek işlemlerinize devam etmeniz oldukça önemlidir. 

Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş şartları şunlardır:

• Öncelikle binanın bir kısmı üzerinde kat mülkiyeti kurulması mümkün değil. Bunun için irtifak hakkına sahip tüm maliklerin onayı gerekiyor; ancak anlaşmazlık olması durumunda mahkeme yoluna giderek bu uyuşmazlık ortadan kaldırılabiliyor.

• Tüm malikler kat mülkiyetine geçiş konusunda ortak karara vardıktan sonra, binanın bulunduğu belediyeye başvurarak yapı kullanma izin belgesinin alınması gerekiyor.

• Eğer bina projesine uygun olarak tamamlanmışsa, harç veya vergilerden muaf şekilde yalnızca döner sermaye ücreti ödeyerek kat mülkiyetine geçiş işlemi tamamlanabilir.

Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Arasındaki Farklar Nelerdir?

Yukarıda da anlattığımız gibi b u iki terim sürekli olarak karıştırılan bir terimdir. Bu yüzden de öncelikle terimleri bilmek önemlidir. Ardından da farklarına bakma olayı anlamanız için oldukça önemli olacaktır. İkisi de mülkiyet hakkını belirtmesine rağmen kat mülkiyeti ve kat irtifakının farkları aslında oldukça barizdir. Şimdi, bu iki belge arasındaki farkları sıralayalım:

 İkisi de tapu olmasına rağmen hak sahibine verdiği mülkiyet hakkının cinsi farklıdır. Kat irtifakında tapu cinsi “arsa” olarak belirtilir ve sahip olacağınız gayrimenkul doğrultusunda arsa üzerinden belirli bir alan, pay olarak size verilir. Kat mülkiyetine geçiş yapıldığında ise tapu cinsi “bina” olarak güncellenir.

 Kat irtifakı, bir projenin onaylandığı anlamına gelir; kat mülkiyeti ise sahip olduğunuz daire ya da dükkânın projeye uygun bir şekilde inşa edildiğini belirtilir. Dolayısıyla kat mülkiyetinin olmaması, güvenlik konusunda sorun teşkil edebilecek durumlarla karşılaşabileceğiniz anlamına gelir.

 Bir konut satın almayı düşünenlerin aklına takılan “Kat irtifakı olan daire alınır mı?” sorusu da bu iki tapu çeşidi arasındaki farklardan birinin altını çizer nitelikte. Bankalar kat irtifakı olan bir daire için konut kredisi vermek istemezler. Kat mülkiyeti tapusu bulunan ve yaş, güvenlik gibi belirli unsurlarda başarı sağlayan dairelere için ise konut kredisi verilebilir. Fakat projesi başlamış, henüz iskanı alınmamış bir daire almak istiyorsanız bu durumda güvenilir bir inşaat firmasından daire almak ve bir uzman görüşüne başvurmak faydalı olabilir.

Kat İrtifakı Nasıl Kurulur?

İnşaatı henüz tamamlanmamış yapıların satışı söz konusu olduğunda kat irtifakı nasıl yapılır sorusu devreye giriyor. Zira taşınmaz bir mal üzerinde kat irtifakı kurulması için birtakım koşulların yerine getirilmesi gerekiyor. Aksi takdirde yapımı devam eden inşaatlardaki bağımsız bölümlerin satışı gerçekleşmiyor. Bunun içinde yapmanız gereken birçok şey bulunuyor. Bunlardan biri de kat irtifakının nasıl kurulduğu konusu oluyor. Buna göre bu durumu hallettikten sonra hazırlamanız gereken ve kurulum için gereken şartlar devreye giriyor. Gelin hep birlikte bu şartlara bir göz atalım. Kat irtifakı kurulması için gereken şartları şu şekilde sıralayabiliriz:

• Arsa üzerinde yapılacak olan inşaatın tamamlanmamış olması gerekiyor.

• Bir yapının kat irtifakına konu olabilmesi için yapı içerisindeki bölümlerin müstakil kullanıma uygun, bağımsız nitelik taşıması şart. Böylece ayrı bir taşınmaz mal olarak tapu siciline kaydedilme özelliği kazanan bu bağımsız birimler sorunsuz şekilde satışa çıkarılabiliyor.

• Kat irtifakı bir yapının belirli bölümleri ve katları için değil, proje bütünü içerisinde yapılması düşünülen tüm kısımlar için kuruluyor.

• İster tek ister birden fazla hissedarı olsun, bir arsa üzerinde kat irtifakı kurmak için tüm maliklerin onayı gerekiyor.

Kat irtifakı kurulması için gereken şartlardan sonra yapılması gereken diğer şey ise hazırlanması gereken belgelerdir. Gelin bu belgeleri de şu şekilde sıralayalım:

• Taşınmaz sahibinin kimlik belgesi,

• Taşınmaz sahibinin 4x6 cm boyutlarında vesikalık fotoğrafı,

• Binanın dış cephesini, iç taksimatlarını, bağımsız bölümlerini, ana yapının ortak yerlerini ve diğer proje detaylarını ayrı ayrı gösteren mimari proje,

• Mimari projeyi onaylayan kurum tarafından düzenlenmesi zorunlu olan aplikasyon projesi ve mimari projenin üç boyutlu sayısal yapı modeli,

• Yapının nasıl idare edileceğini gösteren bir yönetim planı belgesi,

• Yapımı planlanan binanın yerleşim alanı içindeki konumunu gösteren vaziyet planı,

• Bağımsız bölümlerin arsadaki paylarını ve niteliklerini içeren sıralı listesi.

Yukarıdaki belgeleri eksiksiz bir şekilde hazırladıktan sonra kat irtifakı başvuru dilekçesi hazırlayarak yapının bağlı olduğu belediyeye başvurmak gerekiyor. Bu başvuru işlemi harç ve vergiye tabi değil, ancak her yıl belirlenen tarifeye göre belediyelere döner sermaye ücreti ödeniyor. Olumlu değerlendirilen başvurular Tapu Sicil Müdürlüğü’nde düzenlenen senetle resmiyete kavuşarak kat irtifakı tamamlanmış oluyor. 

Kat İrtifakı Ne Zaman Kurulur?

Kart irtifakı ile ilgili en merak edilen şeylerden biri de ne zaman kurulduğudur. Buna göre yukarıda bahsedildiği gibi kat irtifakı bir yapının inşaat süreci devam ederken kuruluyor. Dolayısıyla yapımı tamamlanmış binalarda kat irtifakı kurulması mümkün olmuyor. Bu yüzden bu noktada bunu bilerek hareket etmeniz doğru olacaktır. Aksi halde oldukça büyük sıkıntılar yaşayabilirsiniz. 

Evinizi ve Kendinizi Güvenceye Alın

Kat mülkiyetini aldınız, artık sırada evinizde huzurlu bir şekilde zaman geçirmek var! Fakat hayat bu; nasıl sürprizler getireceği hiç belli olmuyor. Bu yüzden de bu işlemleri yaptıktan sonra konutunuzu güvence altına almalısınız. Bunun içinde daha önceki yazılarımızda bahsettiğimiz gibi Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) ve konut sigortası ile bunu taçlandırmalısınız. Bu yüzden de bu konuda bilgi sahibi olmak isterseniz eğer sitemizde yer alan diğer yazılara göz atmanızı öneriyoruz. Bu konuda yine aynı şekilde uzman kişilerle konuşabilir ya da profesyonel yardım alabilirsiniz.