İş Yeri Kiralarken Nelere Dikkat Etmek Gerekir?

İş yeri kiralamak gözüktüğünden daha zor bir durumdur. Bu yüzden de genellikle uzun süreliğine kiralanması planlandığı için iş yeri kiralama kararının özenle verilmesinde fayda vardır. İş yeri kiralarken birkaç noktaya dikkat edilerek isabetli bir karar verilebilir. Aksi halde işyeri konusunda sıkıntı yaşayabilir ve istediğiniz şekilde ilerlemeyebilirsiniz. Bu yazımızda sizlere iş yeri kiralarken dikkat edilmesi gerekenleri detaylıca bahsedeceğiz. Sizler de buna göre karar verebilir ve iş hayatına atılabilirsiniz.

İşinize Uygun Bir Muhit Seçin

İş konusunda en önemli şeylerden biri de olduğunuz alan ve iş arasındaki bağ. Öyle ki çalışma alanına göre bir lokasyon seçmek, işin devamlılığı açısından önem taşır. Zaten yeriniz iyi değilse ve yapacağınız işe uygun değilse bu noktada kısa sürede olduğunuz alanı kapatmak zorunda kalabilirsiniz. Bu noktada öncelikle iş ve konum arasındaki bağı oluşturmalısınız. Örneğin aynı sektördeki firmaların bulunduğu bir konum seçilmesinde fayda vardır. Böylece benzer hizmet ya da ürüne ihtiyaç duyan müşterilere daha kolay ulaşılabilir. Hem bu konuda riske de girmemiş olursunuz. Diğer yandan lokasyona karar verirken tedarik ve ulaşım noktalarına yakınlık da göz önünde bulundurulabilir. Bu da iş konusunda herhangi bir sıkıntı yaşamamanıza neden olacağından kısa sürede işlerinizi büyütebilirsiniz. 

Kira Sözleşmesine Dikkat Edin

Her zaman olduğu gibi bir yer kiralamada kilit şeylerden biri de kira sözleşmeleridir. Bunun için iş yeri kiralamalarında da kira sözleşmesinin önemi büyüktür. Bilindiği üzere kira sözleşmesinde kira bedeli, kiralamanın başlangıcı ve hangi demirbaşlarla birlikte kiracıya teslim edildiği gibi maddeler yer alır. Diğer yandan iş yeri kira sözleşmesi imzalanmadan önce kira artış oranı, kiralama müddeti gibi kiracının sorumluluklarını belirten maddelere dikkat edilmesinde fayda vardır. Bu maddeler sizin dükkan konusunda neyi yapıp yapmayacağınızı da belirtir. Bu sözleşme ayrıca iş yerini yeni bir kişi satın aldığı zaman kullanma ihtiyacı doğarsa kira sözleşmesini feshedebilmektedir. Bu gibi bir durumla karşılaşmamak için kira sözleşmesine şerh düşülebilir. Böylece iş yeri kiracısı sözleşmede belirtilen süreye kadar gayrimenkulü tahliye etmek zorunda kalmaz. İş yeri kira sözleşmesini noter huzurunda imzalamak daha sonra ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkların çözümünde kolaylık sağlayabilir. Kira sözleşmesindeki şerh konusunu daha önceki yazılarımızdan okuyabilir ve ne olduğunu bilmiyorsanız bu konuda önlem alabilirsiniz. 

Masrafları Öğrenin

İşyerleri kiralamadan önce işinizin konseptini belirlemek oldukça önemli. Öyle ki işyeriniz buna göre bir alana çevrileceğinden dolayı masrafları da kısa sürede görebilirsiniz. Bu noktada ilk yapılacak şeylerden biri de kiralamadan önce yapılması gereken tadilatların ne olduğu ve masrafları kimin ödeyeceği konusunda gayrimenkul sahibi ile anlaşılabilir. İş yerinin aidatı ve ortak kullanımlı ofis ise diğer giderlerin ne olduğu hakkında bilgi alınabilir. Böylece neyi ödemeniz ve nasıl ödemeniz gerektiğini de kısa sürede öğrenebilirsiniz. Diğer yandan bilindiği gibi iş yeri kiralarının bankaya yatırılma zorunluluğu vardır. Bu konuda ne yapmanız gerektiğini yani kiranın yatırılacağı tarihin ve banka hesap bilgilerinin nerede olacağını sözleşme ile görebilir ve eğer böyle bir madde yok ise sözleşmeye eklenerek ileride herhangi bir sorunla karşılaşılmaz. Aksi halde bu maddenin olmaması bir soruna neden olabilir. 

Çevresel Şartları Değerlendirin

Yukarıda da belirttiğimiz gibi iş ile alan arasında önemli bir bağ vardır. Yani bir kafeyi bir sanayi bölgesine açamazsınız çünkü kısa sürede batırabilirsiniz. Diğer yandan iş yerinin sahip olduğu çevresel imkanlar da kiralama kararında belirleyici olmaktadır. Faaliyet gösterilen iş sahasına göre ihtiyaç duyulabilecek otopark, depolama alanı ya da güvenlik gibi imkanların varlığı da değerlendirilmelidir. Eğer böyle bir alana ihtiyaç duyacak bir işiniz var ise bu alanların olmaması kısa süre dışında uzun sürede de oldukça büyük sıkıntılara neden olacaktır. Diğer önemli ayrıntılar ise iş yeri içerisindeki toplantı odası, mutfak ya da ortak kullanım alanı gibi yerlerin yeterliliğine de dikkat edilebilir. Bu da ilerleyen süreçte sizleri zorlayabilir. 

İş Yeri Kira Sözleşmesi Nasıl Hazırlanmalı?

İş yeri baktığımız zaman üzerinde iyi durulması gereken bir şeydir. Çünkü bu alan ilerleyen süreçte bizlerin geçimi için oldukça önemlidir. Günümüzde çoğunlukla kira sözleşmeleri basit hukuki işlemlerden sayılmakta ve vatandaşlar tarafından gerek kiracı gerekse de kiralayan sıfatı ile rastgele düzenlenerek imza altına alınmaktadır. Ancak, basit olarak nitelendirilen kira sözleşmelerinde yer alan veya almayan en ufak bir ibare dahi ilgililerin ciddi hak mahrumiyetlerine sebep olabilmekte ve tarafları mahkemede karşı karşıya getirebilmektedir. Diğer yandan, kira sözleşmeleri düzenlenirken dikkat edilecek bazı ayrıntılar ile ihtilafsız ve huzurlu kiracı/kiralayan ilişkilerine sahip olabilmek mümkündür. Bu yüzden özellikle de iş yeri konusunda sözleşmelerde oldukça dikkatli olmalısınız. 

Öyle ki TBK. 299. maddesinde Kira Sözleşmesi tanımlanmıştır. Buna göre; “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” Bu kapsamda, kira sözleşmesinin esaslı unsurlarından biri kiraya verenin kiralananı kiracıya teslim etmesi, diğer unsuru da kiracının da kiralananı kullanma eylemine karşılık bedel ödemesidir. Kira sözleşmelerinin yazılı olarak düzenlenme zorunluluğu yoktur. Ancak ileride doğabilecek hukuki uyuşmazlıklarda iddiaların ispatı yönünden her iki taraf için de yazılı olarak düzenlenmesi tavsiye edilmektedir.

Uygulamada, tarafların gerek işyeri gerekse de konuta ilişkin kira sözleşmelerini hazırlarken aşağıdaki konulara dikkat etmeleri önerilmektedir.

Kira Bedeli En Önemli Maddelerden Biridir

Tabi ki de sözleşme ile ilgili olarak ilk belirlenen şeylerden biri de kira bedelidir. Buna göre sözleşmede kira bedeli açık ve net bir şekilde belirtilmelidir. Özellikle çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kira bedelinin net veya brüt olduğunun belirtilmesi ileride vergi yönünden doğabilecek uyuşmazlıkları önlemektedir. Aksi halde oldukça sıkıntılı bir süreç yaşayabilirsiniz. Diğer yandan, 268 sayılı Gelir Vergisi Genel Tebliği uyarınca, konuta ilişkin kira sözleşmeleri ile belirlenen 500,00 TL ve üzerindeki kira bedellerinin banka veya PTT üzerinden ödenmesi yükümlülüğü getirilmiştir. İşyeri kira sözleşmelerinde ise kira bedelinin miktarı fark etmeksizin banka kanalı ile ödenmesi zorunludur. Aksi halde bu durum ortaya çıktığında oldukça büyük cezalar ödeyebilirsiniz. 

Kira Artış Oranına Dikkat Edin

Kira artışı her yıl olan şeylerden biridir. Bu yüzden de bu konuda bilgili olmak ve sonrasında mağdur olmamak için bilinmesi gerekmektedir. Buna göre TBK. 344. maddesi ile kira artış oranlarına sınırlama getirilmiştir. Konut ve çatılı işyerlerine ilişkin yapılacak kira sözleşmelerinde artış yapılabilecek üst sınır, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Taraflar bu oranın altında bir artış oranına da karar verebilirler. Bu yüzden bu oranları bilerek bu konuda bilgi sahibi olabilirsiniz. 

Kira Bedelinin Ödenme Zamanına Önem Verin

Tabi ki de kiralar konusunda diğer önemli bilgilerden biri de kira ödeme zamanıdır. Kira bedelinin ödenme zamanı tarafların takdir yetkisi içerisindedir. Yani bu demek oluyor ki taraflar isterlerse aylık isterlerse yıllık periyotlar halinde kira bedellerinin ödenmesine karar verebilirler. Bu iki tarafa da kalmış bir durumdur. Diğer yandan kiracının, kira bedelini süresi içerisinde ödememesi halinde temerrüde düşmesi gündeme gelir. Burada ortaya çıkabilecek hukuki uyuşmazlıklarda tereddütlerin giderilmesi için mutlaka kira sözleşmesinde açıkça kira bedelinin ne zaman ödeneceği belirtilmelidir. Örneğin; “Kira bedelleri her ayın en geç beşinci günü mesai bitiminde ödenir.” Şeklinde yazılması ile kira verecek kişi bu konuda ödemesini zamanında yapabilecektir. 

Güvence Bedeli (Depozito) Sizden Alınacak Bir Bedeldir

Kiralık daire ya da iş yerleri ile ilgili diğer bilinmesi gereken durum ise depozito konusudur. Buna göre TBK. 342. maddesi uyarınca, konuta ilişkin düzenlenecek kira sözleşmesi ile kiracılardan en fazla üç aylık kira bedeli oranında güvence bedeli (depozito) alınabilir. Güvence bedeli olarak paranın verilmesinin kararlaştırılması halinde, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, bu para kiracı tarafından vadeli bir tasarruf hesabına yatırılır. Böylece kiracı iş yerinden çıktığında gerekli düzenlenme ve incelemeler yapılır ve para iadesi gerçekleşir. Çatılı işyerlerine ilişkin kira sözleşmelerinde TBK. 342. maddesi ertelenen hükümlerden olması sebebi ile sözleşme serbestisi içerisinde güvence bedelini (depozito) düzenleyebilirler. 

Kira Süresi Kira Veren için Oldukça Önemlidir

Tabi ki de kira vermek kadar kiranın süreside önemli olan ve bilinmesi gereken bir durumdur. Buna göre tarafların kiralanandan faydalanma amacına göre kira süresinin düzenlenmesinde fayda vardır. Konut ve İşyeri kira sözleşmelerinin bir yıllık düzenlenmesi, kiraya veren açısından kira sözleşmesinin on yıllık uzama dönemi sonunda herhangi bir sebep göstermeksizin fesih edebilmesi açısından önemlidir. Diğer yandan, kiracının konuttan veya işyerinden uzun vadede faydalanmak istemesi halinde sözleşmenin tapuya şerh verilmesi önerilmektedir. Böylece kiracının, kira süresi boyunca üçüncü kişilere karşı kiracılık sıfatı korunmaktadır. Kirada şerh konusu hakkında sitemizde başka bir yazımız bulunmaktadır. Sizler de bu konuda bilgi sahibi olmak isterseniz yazımızı okuyabilirsiniz. 

Kiralananın Kullanım Amacına Uygun Olduğunun Tespit Edilmesi

Kiralanın kullanım amacına uygun olma durumu aslında çatılı işyeri kira sözleşmelerinde önem arz etmektedir. Yani bu durumda yapılması gereken şey kiracı tarafından kira sözleşmesi akdedilmeden önce, kiralanana dair yönetim planı incelenmeli, iskanı olup olmadığı araştırılmalı ve işyeri olarak kullanmak istenilen amaca uygun olup olmadığı denetlenmelidir. Aksi halde iş konusunda sıkıntı yaşayabilirsiniz. Örneğin, iskan yoksa işyeri ruhsatı alınamayacak ya da yönetim planında sanayi tipi fırınların kullanılması yasaklanmışsa kiralananda pastane & fırın gibi işletmeler faaliyet gösteremeyecektir. Bu da işinizin olmasını engelleyecek bir durumdur. 

Alt Kiraya Verilmesi Konusuna Dikkat Edin

Kiracı, kiralananı sözleşme şartlarına uygun olarak kullanmak zorundadır. Bu nedenle, kiracı kiralananı alt kiracıya verebilmek istiyorsa bu yetkinin açıkça ve yazılı olarak kira sözleşmesinde düzenlenmesi gerekmektedir. Eğer bu durumun tersi olursa ileride oldukça büyük oranda para ödeyebilir ve bu konuda mağdur olabilir. 

Kiralananda Tadilat Yapılması Olabilir

Taraflar uzun süreli bir kiralama dönemi için anlaşma sağladıklarında, gerek konut gerekse de çatılı işyeri kira sözleşmelerinde, kiralananın kullanım amacına uygun hale getirebilmek için ciddi tadilat ve dekorasyon masrafı yapabilmektedirler. Yukarıda da dediğimiz gibi böyle bir durumda iş yeri bulmadan önce konseptinizi belirlemeli ve ona göre bir iş yeri aramaya başlamalısınız. Eğer tadilat işi var ise, kira sözleşmelerinde açıkça kiralananda ne gibi değişiklikler yapılacağı, bedelinin kim tarafından karşılanacağı ve kira süresinin bitiminde kiralananın eski haline getirilip getirilmeyeceği konularının düzenlenmesi ileride doğabilecek ihtilafları ve belirsizlikleri önleyecektir.