Gayrimenkul Alacaklar ve Satacaklar Dikkat: Tapu Harcı Hesaplama Nedir?

Son dönemde emlak ve konu piyasasında önemli dalgalanmalar oluyor. Bu noktada çoğu kişi ya yatırım ya da yatırım satma konusunda araştırmalar yapıyor. Tabi bu durumda yapılması ve bilinmesi gereken de birçok şey var. Bu konuda bilgisiz ve bilinçsiz olmak oldukça sıkıntılı bir süreç olacağından bir gayrimenkul almak istiyorsunuz ya da var olan bir gayrimenkulünüzü satmak istiyorsanız dikkatli olmalısınız. Bu noktada, planda olmayan bir giderle karşılaşmamak adına hem alıcı hem de satıcı için önemli bir kavram olan tapu harcı hakkında bilgi sahibi olmalısınız. Gelin şimdi, “Tapu harcı ne kadar?” ve “Tapu harcını kim öder?” gibi soruların yanıtlarını verelim. Böylece alım satım işlemlerinde kafanızda bir soru işareti oluşmaz ve herhangi bir sıkıntı yaşamazsınız. 

Tapu Harcı Nedir?

Tapu harcı ile ilgili bilmeniz gereken ilk sorulardan biri de tapu harcının ne olduğudur. Ancak bu şekilde ne üzerinden sistemi kontrol etmeniz gerektiğini de anlayabilirsiniz. Öncelikle “Tapu masrafı” olarak da bilinen tapu harcı, beyan edilen satış bedelinin %4’ü oranında olacak şekilde ödenmesi gereken bedeldir. Tapu harcı, gayrimenkulün alım-satımı sırasında bir kez ödenir. Bu bedele ek olarak döner sermaye ve hizmet bedeli de ödenir. 2021 tapu harcı döner sermaye bedeli henüz belli olmasa da bu bedel 2020 yılı için 178,50 TL’dir. Bu fiyat tabi ki her yıl güncellenmektedir. Bu durumda başka bilmeniz gereken birçok şey de vardır. Aynı şekilde dikkat edilmesi gereken de şeyler vardır. Bu noktada daha az tapu masrafı ödemek için ev satış bedelinin olduğundan daha düşük gösterilmesi gibi durumların, cezai işleme neden olabileceğini not düşmeden geçmeyelim. Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından, çekilen konut kredisi tutarı ve Tapu Kadastro Müdürlüğüne belirtilen bedelin karşılaştırılması durumunda yanlış beyan yapıldığı öğrenilebilir. Para cezası ile karşılaşmamak için de doğru beyan vermeniz önemlidir. Aksi halde maddi olarak oldukça sıkıntı yaşayabilirsiniz. Bu konuda denetimlerde oldukça sıkı olduğu için böyle bir durum yapmamanız oldukça önemlidir. 

Tapu Harcını Kim Öder?

Tapu harcı ile ilgili en merak edilen ve araştırılan şeylerden biri de tapu harcının kimin ödediğidir. Buna göre tapu harcı bedeli, taraflarca başka bir karar alınmadıkça alıcı ve satıcı tarafından eşit miktarda ödenir. Yani beyan edilen satış bedelinin %2’si alıcı, %2’si satıcı tarafından ödenir. Fakat alıcı ve satıcı, kendi aralarında anlaştıkları takdirde satış değerinin %4’ü bir taraf tarafından da ödenebilir. Bu durum tamamıyla alıcı ve satıcı arasındaki durumdur. Kişilerin inisiyatiflerine kalmış bir durumdur. 

Tapu Harcı Nasıl Hesaplanır?

Tapu harcı konusunda kişiler önceden bir hesaplama yapmak ister. Çünkü oluşacak masrafa hazırlıklı olmak isterler. Bu yüzden de internet üzerinden en merak edilen konulardan biri de tapu harcının nasıl hesaplandığıdır. Gelin hep birlikte bir örnekle tapu harcının nasıl hesaplandığını anlatalım:

800.000 TL’ye bir ev alacağınızı varsayalım.

800.000 TL x %4 = 32.000 TL

Bu durumda ödenmesi gereken toplam tapu harcı 32.000 TL’dir. Eğer bu bedel, alıcı ve satıcıdan eşit miktarda tahsil edilecekse ayrı ayrı gayrimenkul alıcısı 16.000 TL, gayrimenkul satıcısı 16.000 TL ödemelidir. Eğer ki tek kişi ödeyecekse tüm tutarı o öder ve bu şekilde işlem biter. 

Tapu Harcı Nasıl Ödenir?

Tapu konusunda diğer merak edilen sorulardan biri de tapu harcı nasıl ödenir sorusudur. Bu konuda oldukça fazla bilgi vardır. Buna göre Tapu Kadastro Müdürlüğünden SMS ile size bildirilecek olan anlaşmalı bankalara giderek ödemeyi gerçekleştirmeniz mümkün. Bu durumla uğraşmak istemezseniz bunun yanı sıra online olarak da ödeme yapabilirsiniz. Online tapu harcı ödemesi yapabilmek için size SMS ile iletilen 12 veya 13 haneli seri numarasına ihtiyacınız var. Eğer bu seri numarası size iletildiyse Gelir İdaresi Başkanlığı internet sitesine ya da Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tahsilat sayfasına girerek ödemenizi banka veya kredi kartınızla gerçekleştirebilirsiniz. Böylece çok kısa sürede işlemlerinizi halledebilirsiniz. 

Tapu Harcı İndirimi Nedir ve Ne Kadardır?

İnternette oldukça fazla sitede tapu harcı indirimi ile ilgili birçok yazı okuayabilirsiniz. Fakat aslında durum böyle değil. Satış işlemlerinde ödenmesi zorunlu olan bu bedeli daha az ödemek istiyor ve tapu harcı indirimi olup olmadığını merak ediyor olabilirsiniz. Fakat tapuda beyan edilen satış bedelinin %3’ü oranında ödeme yapma imkânı sunan tapu masrafı indirimi, 31.12.2019 tarihi itibarıyla sona erdi. Dolayısıyla güncel bir indirim bulunmuyor. Bu noktada yazan yazılarda güncelliğini kaybetmiş oluyor. Bu noktada bu yazıları dikkate almanız da oldukça yanlış. Böyle bir durumda yapmanız gereken şey ise dilerseniz Tapu ve Kadastro Müdürlüğü duyurularını takip edip güncel bir gelişme olup olmadığını öğrenebilirsiniz. En doğru ve güncel bilgileri bu sistem üzerinden almanız en mantıklısı olacaktır. Aksi halde maddi olarak da sıkıntı yaşayabilirsiniz. 

Ev için Tapu Masrafı Hesaplama Nasıl Yapılır?

Bilindiği üzere arsa ve ev farklı yatırım alanlarıdır. Bu noktada taşınmaz mülkler sınıfından olan ev alımlarında tapu masrafı gene %4 olarak hesaplanır.  Diğer yandan ev alım satımında takas söz konusu ise eğer yine tapu masrafı ödemen gerekir. Bu durumda takas yapılan mülklerin belirtilen fiyatları üzerinden hesaplama yapmak gerekir. Diğer yandan bu noktada bilmeniz gereken diğer şey ise takas bedelleri aynı olan mülkler arasında olmak zorunda değildir. Bedelleri birbirinden farklı olan mülklerin takasında aradaki fark nakit olarak ödenebilir. Yine yukarıda da bahsettiğimiz üzere tapu takas harcı hesaplaması yapılırken eşit fiyattaki mülklerde bir mülkün fiyatı üzerinden %4’lük hesap yapılır. Eşit olmayan durumda ise fiyatı yüksek olarak belirlenen mülkün satış fiyatı üzerinden hesaplama yapılır. Bu durumda da gene iki taraf eşit %2’şer olarak ödeme yaparlar. Böylece iki taraf arasında da paylaşım olur.

Arsa için Tapu Masrafı Hesaplama Nedir?

Son dönemde arsaya yapılan yatırımlar oldukça artmıştır. Bu yüzden de en merak edilen sorulardan biri de arsa tapu masrafı hesaplamalarıdır. Arsa da taşınmaz mülk sınıflandırmasında olduğundan dolayı arsa tapu masrafı hesaplaması diğer mülklerde olduğu gibi yapılır. Arsa alım satımlarında da tapu masrafı hesaplayacağın zaman alıcının %2 satıcının %2 ödediği bir senaryo düşünebilirsin. Gene diğer alım satımlarda olduğu gibi arsa alım satımlarında da totalde ödenmesi gereken %4’lük tapu masrafını taraflar aralarında anlaşarak farklı oranlayabilir. 

Tapu Devir Masrafları Nedir?

Gayrimenkul alım satımlarında tapu devri satışı yapılan mülkün satıcıdan alıcı tarafa el değiştirmesi işlemidir. Bu işlem oldukça fazla yapılan bir işlem olduğundan bunun için bilmeniz gereken birçok faktör vardır. Bu işlem için öncelikle Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nden randevu almak gerekir. Aksi halde herhangi bir işlem yapamazsınız. Ardından bu randevuya gerekli belgelerle gidildiğinde tapu masrafı ve döner sermaye ücreti ödemeniz için bir SMS gelir. Bu ödemeler de tamamlandıktan sonra bir kere daha Tapu Müdürlüğü’ne gidilerek tapu devir işlemleri tamamlanır. Belgelerin eksiksiz olması bu konuda en önemli şeylerden biridir. 

Tapu Devri İçin Gerekli Belgeler Nelerdir?

o Tapunun aslı veya fotokopisi

o Nüfus cüzdanı aslı ve fotokopisi (T.C. kimlik numarası net bir şekilde görünmelidir.)

o İlgili belediyeden alınmış gayrimenkulün rayiç bedeli gösteren belge

o Tapu işlemlerini gayrimenkul danışmanı ya da yetkilendirilen herhangi birisi yapacaksa vekaletname

o Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) belgesi 

Tapu devri tüzel kişiler tarafından gerçekleştirilecekse ilave olarak:

o Vergi levhası aslı veya fotokopisi

o İmza sirküleri

o Son yönetim kurulu seçiminin bulunduğu sicil gazetesi örneği

o Taşınmaz mallarla ilişkili yetki ve yetkililerin kimlik bilgilerinin bulunduğu yetki belgesi

o Tapu işlemlerini gayrimenkul danışmanı ya da yetkilendirilen herhangi birisi yapacaksa vekaletname

Tapu Vekaleti Vermek Nedir ve Nelere Dikkat Edilmelidir?

Tapu ile ilgili diğer bilinmesi gereken şeylerden biri de tapu vekaletidir. Buna göre tapu vekaleti noterde düzenlenirken, tapu devrinin kapsamı açık ve net ifade edilmelidir. Örneğin vekalet satış işlemi için yapılıyorsa “gayrimenkul satışı” belgede yer almalıdır. Hangi işlemin yapılacağı açıkça belirtilmediği durumlarda Tapu ve Kadastro Müdürlükleri işlem yapmama yetkisine sahiptir. Diğer yandan bilinmesi gereken diğer şey ise bu kapsamların yanında vekaletnamenin sınırları da belirlenmelidir. Tapu devri yapılacak taşınmaz malı açık adresi, parsel numarası vb. bilgiler evrakta mutlaka yer almalıdır. Aksi halde işlem olumlu olarak sonuçlanmaz.

Tapu vekaletleri ile ilgili diğer bir detay ise bir süre zarfının olmasıdır. Aksi durumda vekalet süresiz geçerli kalabilir. Bu sebepten kaynaklı bir sorun yaşamamak için süre sınırını da evrak içerisinde belirtmelisiniz. Süre belirtmeyi atladıysanız vekaletnameyi sonu erdirmek için notere başvuru yapabilirsiniz. Bu konuda sizler ile ilgilenilecektir. 

Tapu Harcı Pişmanlık Dilekçesi Nedir?

Tapu masrafları her geçen yıl artmakta ve bu durumda kişileri zor duruma sokmaktadır. Bu yüzden de tapu konusunda birçok eksik ya dolandırıcılık olmaktadır. Bunlardan biri de tapu harcı ödemelerinde kişiler bazen satış bedelini düşük göstererek tapu masrafını düşürmeye çalışabiliyorlar. Bu durum ileri zamanlarda Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından fark edildiği takdirde ağır işlemler uygulanıyor. Ve maddi olarak oldukça yüksek oluyor. Bu sebeple zaman zaman kişiler satış bedelini düşük gösterdikleri için bunu yetkililer fark etmeden değiştirmek istiyor. Bu amaçla tapu harcı pişmanlık dilekçesi yazarak Gelir İdaresi Başkanlığı’na başvurabiliyorlar. Bu dilekçe kabul edildiği takdirde eskiden gösterilen ile gerçek satış bedeli arasındaki fark üzerinden yeni tapu devir masrafı hesaplaması yapılıyor ve faizi ile beraber ödeme gerçekleştiriliyor. Sizler de bu durumu bilerek hareket etmeli ve tapu masrafları konusunda dikkatli olmalısınız.