Kat İrtifakı, Türk hukukunda kat mülkiyetine sahip olan ve aynı binada bulunan bağımsız bölümlerin haklarını ve sorumluluklarını düzenleyen bir sözleşmedir. Kat İrtifakı, genellikle apartman, site veya iş merkezi gibi çoklu konut veya ticari yapılarında kullanılan bir kavramdır.

Kat İrtifakı sözleşmesi, bina yapım aşamasında, henüz inşaat halindeyken, tapu kaydı yapılmadan önce imzalanır. Bu sözleşme ile binadaki bağımsız bölümler (daireler, iş yerleri, depolar vb.) ve ortak alanlar arasındaki ilişki, haklar ve yükümlülükler belirlenir. Kat İrtifakı sözleşmesi, binanın tamamlanmasından sonra kat mülkiyetine dönüştürülerek, tapu kaydı yapılır ve daire sahiplerine ayrı ayrı tapu verilir.

Kat İrtifakı sözleşmesinde, binadaki her bir bağımsız bölümün sahip olduğu pay, ortak alanların nasıl kullanılacağı, bakım ve onarım giderlerinin nasıl paylaşılacağı gibi konular düzenlenir. Ayrıca, kat maliklerinin oy hakkı, genel kurul toplantıları, yönetici seçimi gibi yönetim ve karar alma süreçleri de Kat İrtifakı sözleşmesinde yer alır.

Kat İrtifakı, bina tamamlandıktan sonra yerine Kat Mülkiyeti Geçiş Sözleşmesi ile sonlandırılır. Bu sözleşmeyle, bina tamamlanır tamamlanmaz Kat İrtifakı tapu kaydı yerine Kat Mülkiyeti tapu kaydı yapılır ve daire sahipleri bağımsız olarak tapularını alırlar.

Özetlemek gerekirse, Kat İrtifakı sözleşmesi, bir binanın yapım aşamasında kat maliklerinin haklarını ve sorumluluklarını düzenleyen bir anlaşmadır. Bu sözleşme, binanın tamamlanmasından sonra Kat Mülkiyeti tapu kaydına dönüştürülür ve binadaki her bir bağımsız bölüm sahibine ait tapu belgesi verilir.

Kat İrtifakı Tapusu Nedir? 

Kat İrtifakı Tapusu, bir binanın yapım aşamasında, henüz tamamlanmamışken Kat İrtifakı sözleşmesiyle kaydedilen ve bağımsız bölümlerin mülkiyetini belirten bir tapu belgesidir. Kat İrtifakı Tapusu, inşaat aşamasındaki bir binanın tamamlanmadan önceki durumunu yansıtır.

Kat İrtifakı Tapusu, Kat İrtifakı sözleşmesinin bir sonucu olarak düzenlenir. Bu tapu belgesiyle, binanın tamamlanmasını beklemeksizin kat malikleri arasında paylaşım ve kullanım hakkı belirlenmiş olur. Kat İrtifakı Tapusu, binadaki her bir bağımsız bölümün payını ve o bağımsız bölüme ilişkin diğer önemli bilgileri içerir.

Kat İrtifakı Tapusu, tamamlanmamış bir binanın mülkiyet durumunu gösterdiği için geçici bir tapu belgesi olarak kabul edilir. Binanın inşaatı tamamlandıktan sonra, Kat İrtifakı Tapusu yerine Kat Mülkiyeti Tapusu düzenlenir ve kat maliklerine daireleri veya iş yerleri üzerinde tam mülkiyet hakkını belgeleyen tapu belgeleri verilir.

Kat İrtifakı Tapusu, genellikle inşaat şirketleri tarafından müşterilere sunulan bir tapu belgesidir. Bu tapu belgesiyle, binanın tamamlanmasını beklemeksizin kat malikleri, taşınmaz üzerinde hak iddia edebilir ve bağımsız bölümleri üzerinde belirli haklara sahip olurlar. Ancak, Kat İrtifakı Tapusu, tam mülkiyet hakkı sağlamaz ve binanın tamamlanmasından sonra yerini Kat Mülkiyeti Tapusu alır.

Kat İrtifakı Nasıl Kurulur?

Kat İrtifakı, bir binanın yapım aşamasında kurulan bir sözleşme olup, aşağıdaki adımlarla kurulur:

1. Proje ve İnşaat Planlaması: Binanın inşa edileceği proje ve planlar hazırlanır. Bu aşamada, bağımsız bölümler, ortak alanlar ve diğer yapısal unsurlar belirlenir.

2. Kat İrtifakı Sözleşmesi Hazırlığı: İnşaat şirketi veya proje sahibi tarafından Kat İrtifakı Sözleşmesi hazırlanır. Sözleşme, binadaki bağımsız bölümlerin hak ve sorumluluklarını düzenler. Bağımsız bölümlerin nitelikleri, paylarının belirlenmesi, ortak alanların kullanımı, bakım ve onarım giderlerinin paylaşımı gibi konular bu sözleşmede yer alır.

3. Kat İrtifakı Sözleşmesinin İmzalanması: Sözleşme, inşaat şirketi veya proje sahibi tarafından bağımsız bölüm alıcılarına sunulur. Alıcılar, sözleşmeyi inceleyip kabul eder ve taraflar arasında imzalanır. İmzalanan sözleşme, kat maliklerinin haklarını ve sorumluluklarını belirler.

4. Tapu Sicili Kaydı: Kat İrtifakı Sözleşmesi, binanın tamamlanması öncesinde tapu siciline kaydedilir. Bu kayıt, binadaki bağımsız bölümlerin geçici mülkiyetini ve paylarını belgelemek amacıyla yapılır. Kat İrtifakı Tapusu adı verilen geçici tapu belgesi düzenlenir ve bağımsız bölüm alıcılarına verilir.

5. Binanın Tamamlanması ve Kat Mülkiyeti Geçişi: İnşaat tamamlandıktan sonra, binanın Kat Mülkiyeti Tapusu düzenlenir. Bu aşamada, Kat İrtifakı Tapusu yerine tam mülkiyet hakkını belgeleyen tapu belgeleri verilir ve kat malikleri bağımsız bölümler üzerinde kesin mülkiyet hakkını elde ederler.

Kat İrtifakı, binanın inşa sürecinde geçici bir düzenleme sağlayarak, kat maliklerine belirli haklar ve paylaşım düzenlemeleri sunar. Tamamlanma aşamasında Kat Mülkiyeti'ne geçilmesiyle birlikte, kat malikleri tam mülkiyet hakkını elde eder ve binayı yönetme ve kullanma yetkisi tam anlamıyla kendilerine geçer.

Kat İrtifakı Kurulma Koşulları Nelerdir?

Kat İrtifakı'nın kurulabilmesi için aşağıdaki koşulların sağlanması gerekmektedir:

1. Yapı İnşa Aşamasında Olmalı: Kat İrtifakı, bir binanın yapım aşamasında kurulan bir sözleşmedir. Bu nedenle, binanın henüz inşaat halindeyken ve tapu kaydı yapılmadan önce Kat İrtifakı kurulur. Binanın tamamlanmış olması gerekmez, ancak inşa sürecinde olması zorunludur.

2. Bağımsız Bölümler Belirlenmeli: Binada yer alacak bağımsız bölümler (daireler, iş yerleri, depolar vb.) önceden belirlenmiş olmalıdır. Bu bölümlerin sayısı, niteliği, büyüklüğü, kat planı gibi detaylar projede belirlenmelidir.

3. Kat İrtifakı Sözleşmesi Hazırlanmalı: Binanın inşaatını gerçekleştiren taraf, genellikle inşaat şirketi veya proje sahibi, Kat İrtifakı Sözleşmesi'ni hazırlamalıdır. Bu sözleşme, bağımsız bölümlerin hak ve sorumluluklarını düzenleyen, paylaşım ve kullanım koşullarını belirleyen bir belgedir.

4. Taraflar Arasında İmzalanmalı: Kat İrtifakı Sözleşmesi, inşaat şirketi veya proje sahibi tarafından bağımsız bölüm alıcılarına sunulmalıdır. Alıcılar, sözleşmeyi inceleyip kabul etmelidir. Sözleşme, taraflar arasında imzalanmalı ve kat maliklerinin haklarını ve sorumluluklarını belirlemelidir.

5. Tapu Sicili Kaydı Yapılmalı: Kat İrtifakı Sözleşmesi, binanın tamamlanmasını beklemeksizin tapu siciline kaydedilir. Bu kayıt, binadaki bağımsız bölümlerin geçici mülkiyetini ve paylarını belgelemek amacıyla yapılır. Kat İrtifakı Tapusu adı verilen geçici tapu belgesi düzenlenir ve bağımsız bölüm alıcılarına verilir.

6. Binanın Tamamlanması ve Geçiş Süreci: İnşaat tamamlandıktan sonra, Kat Mülkiyeti Tapusu düzenlenir ve kat maliklerine daireleri veya iş yerleri üzerinde tam mülkiyet hakkını belgeleyen tapu belgeleri verilir. Bu aşamada, Kat İrtifakı Tapusu yerine tam mülkiyet hakkını belgeleyen tapular geçerli olur ve binanın yönetimi tam anlamıyla kat maliklerine geçer.

Bu koşulların sağlanmasıyla birlikte, Kat İrtifakı kurulabilir ve binadaki bağımsız bölümlerin hakları ve sorumlulukları düzenlenmiş olur.

Kat İrtifakı Sahiplerinin Hakları Nelerdir?

Kat İrtifakı sahiplerinin aşağıda belirtilen hakları bulunmaktadır:

1. Bağımsız Bölüm Sahipliği: Kat İrtifakı sahipleri, binadaki belirli bir bağımsız bölüme (daire, iş yeri, depo vb.) sahiptir. Bu bağımsız bölüm üzerinde mülkiyet hakkına sahiptirler ve bu bölümü kullanma, kiraya verme veya satma gibi haklara sahiptirler.

2. Ortak Alan Kullanımı: Kat İrtifakı sahipleri, binadaki ortak alanları (merdivenler, koridorlar, asansörler, bahçe gibi) ortaklaşa kullanma hakkına sahiptirler. Ortak alanların düzenli kullanımı ve bakımı, kat malikleri tarafından kararlaştırılan kurallara göre gerçekleştirilir.

3. Genel Kurul Katılımı ve Oy Hakkı: Kat İrtifakı sahipleri, binanın yönetimiyle ilgili konuları tartışmak ve kararlar almak için düzenlenen genel kurullara katılma hakkına sahiptirler. Genel kurullarda oy kullanma hakkı vardır ve kat malikleri, ortaklaşa alınacak kararlara katılım sağlarlar.

4. Yönetici Seçimi ve Yönetim Katılımı: Kat İrtifakı sahipleri, binanın yönetimi için bir yönetici seçme hakkına sahiptirler. Yönetici, binanın idaresi, bakımı, ortak giderlerin tahsilatı gibi görevleri yerine getirirken, kat malikleri de yönetici ile iletişim kurarak kararlara katılım sağlarlar.

5. Ortak Giderlere Katılma ve Paylaşım: Kat İrtifakı sahipleri, binanın ortak giderleri için katılım sağlar. Ortak giderler, binanın bakımı, onarımı, temizliği, güvenlik, ortak tesislerin işletimi gibi masrafları içerir. Kat malikleri, bu giderlere katılım sağlayarak mali sorumluluklarını yerine getirirler.

6. Ortak Karar Alma Süreci: Kat İrtifakı sahipleri, genel kurullarda katılım sağlayarak ortak kararlar alır. Binanın yönetimi, ortak giderlerin belirlenmesi, ortak alanların kullanım kuralları gibi konularda ortaklaşa kararlar alınır ve kat maliklerinin oy hakkıyla bu kararlara katılımı sağlanır.

Kat İrtifakı sahipleri, bu haklara sahip olmanın yanı sıra, binanın yönetimi ve düzeniyle ilgili sorumlulukları da taşırlar. Yönetim kurallarına uymak, ortak alanların korunması, ödemelerin düzenli

Kat İrtifakı Hangi Koşullarda Sona Erer?

Kat İrtifakı, aşağıdaki koşullardan biri gerçekleştiğinde sona erer:

1. Kat Mülkiyeti Tapusu Düzenlenmesi: Binanın tamamlanması ve Kat Mülkiyeti Tapusu'nun düzenlenmesiyle birlikte, Kat İrtifakı sona erer. Kat Mülkiyeti Tapusu, tam mülkiyet hakkını belgeleyen bir tapu belgesidir ve binadaki bağımsız bölüm sahiplerine kesin mülkiyet hakkını verir.

2. Kat İrtifakı Sözleşmesinin Feshi: Kat İrtifakı sahipleri arasında yapılan bir anlaşma veya sözleşme ile Kat İrtifakı sona erdirilebilir. Tüm kat maliklerinin mutabık olduğu bir kararla sözleşme feshedilir ve Kat Mülkiyeti düzenlemelerine geçilir.

3. Yapı İnşaatının İptal Edilmesi: İnşaat sürecinde ortaya çıkan önemli bir nedenle, yapı inşaatı iptal edildiğinde Kat İrtifakı sona erer. Örneğin, yapı ruhsatının iptali, proje iptali veya yasal engeller nedeniyle inşaatın tamamlanmaması durumunda Kat İrtifakı sona erdirilebilir.

4. Mahkeme Kararıyla Sonlandırma: Mahkeme tarafından verilen bir kararla Kat İrtifakı sona erdirilebilir. Örneğin, kat maliklerinden biri veya bir grup kat maliki, mahkemeye başvurarak Kat İrtifakı'nın sonlandırılmasını talep edebilir ve mahkeme bu talebi uygun bulduğunda Kat İrtifakı sona erer.

Kat İrtifakı'nın sona ermesi durumunda, binadaki bağımsız bölüm sahiplerine Kat Mülkiyeti Tapusu düzenlenir ve tam mülkiyet haklarına geçilir. Bu tapu belgesi, kesin mülkiyet hakkını belgeleyen bir belgedir ve kat malikleri bağımsız bölümlerini tam anlamıyla sahiplenmiş olurlar.

Kat Mülkiyeti Nedir? 

Kat Mülkiyeti, bir binadaki bağımsız bölümlerin tam mülkiyet hakkını ifade eden bir kavramdır. Bir binada bağımsız olarak kullanılan daireler, iş yerleri, depolar gibi bölümler, Kat Mülkiyeti kapsamında yer alır.

Kat Mülkiyeti, bir binadaki bağımsız bölümlerin üzerindeki tam mülkiyet hakkını belgeleyen ve sahiplerine özel mülkiyet hakları ve sorumluluklar sağlayan bir tapu belgesi olarak ifade edilir. Bu tapu belgesi, binadaki her bir bağımsız bölüm sahibine ayrı ayrı verilir.

Kat Mülkiyeti, bağımsız bölüm sahibine, ilgili bağımsız bölümü kullanma, kiraya verme, satma veya devretme gibi haklar sağlar. Ayrıca, bağımsız bölüm sahipleri, ortak alanları ortaklaşa kullanma hakkına sahiptirler ve binanın yönetimiyle ilgili kararlara katılım sağlarlar.

Kat Mülkiyeti Tapusu, bağımsız bölüm sahibinin tam mülkiyet hakkını belgeleyen resmi bir tapu belgesidir ve binadaki mülkiyet ilişkilerini kesin olarak tespit eder. Bu tapu belgesi, mülk sahibine bölümün üzerindeki tüm hakları ve yetkileri verirken, aynı zamanda bölüm üzerindeki sorumlulukları da taşımasını sağlar.

Kat Mülkiyeti, bir binanın tamamlanması ve Kat Mülkiyeti Tapusu'nun düzenlenmesiyle sağlanır. Kat İrtifakı aşamasından sonra, binanın tamamlanması ve gerekli formalitelerin yerine getirilmesiyle Kat Mülkiyeti hakları elde edilir ve bağımsız bölüm sahipleri tam anlamıyla mülkiyet haklarına sahip olurlar.

Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Farkı Nedir? 

Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti, bir binanın farklı aşamalarında ve farklı mülkiyet haklarını ifade eden kavramlardır. İşte Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti arasındaki farklar:

Kat İrtifakı:

• Kat İrtifakı, bir binanın yapım aşamasında, inşaat sürecinde kurulan bir sözleşmedir.

• Binanın henüz tamamlanmadığı dönemde, bağımsız bölümlerin (daireler, iş yerleri vb.) geçici mülkiyet hakkını ve paylarını belgeleyen bir tapu niteliğindedir.

• Kat İrtifakı Tapusu, binanın inşaat sürecindeki geçici tapu belgesidir ve tam mülkiyet hakkını değil, geçici mülkiyet hakkını belgelemektedir.

• Kat İrtifakı aşamasında, binadaki ortak alanlar ve hizmet alanları ortaklaşa kullanılır ve yönetimi inşaat şirketi veya proje sahibi tarafından gerçekleştirilir.

Kat Mülkiyeti:

• Kat Mülkiyeti, bir binanın tamamlanması ve tapu kaydının tam mülkiyet hakkını belgeleyen bir tapu belgesiyle gerçekleştirilen aşamasını ifade eder.

• Binanın tamamlanması ve ilgili formalitelerin yerine getirilmesiyle Kat Mülkiyeti Tapusu düzenlenir ve bağımsız bölüm sahiplerine verilir.

• Kat Mülkiyeti Tapusu, bağımsız bölüm sahiplerine tam mülkiyet hakkını belgeleyen tapu belgesidir.

• Kat Mülkiyeti aşamasında, bağımsız bölüm sahipleri tam mülkiyet haklarına sahip olur, bağımsız bölümler üzerinde tam kontrol ve mülkiyet hakkı elde ederler.

• Kat Mülkiyeti aşamasında, bağımsız bölüm sahipleri ortak alanları ortaklaşa kullanma hakkına sahiptir ve binanın yönetimi kat malikleri tarafından belirlenen kurallara göre gerçekleştirilir.

Özetle, Kat İrtifakı binanın inşaat aşamasında geçici mülkiyet hakkını belgeleyen bir tapu niteliğindeyken, Kat Mülkiyeti tamamlanmış binada bağımsız bölüm sahiplerine tam mülkiyet hakkını belgeleyen bir tapu belgesidir.