Ülkemizde bilindiği üzere evlerimi için bazı sorumluluklarımız vardır. Bu sorumlulukları yerine getirmemiz gerekmektedir. Bunlardan biri de vergi ödemektir. Bilindiği üzere çok fazla şey için vergi ödemekle yükümlüyüz. Bunlardan biri de çok fazla bilinmeyen vergi türlerinden olan değerli konut vergisidir. Gelin hep birlikte değerli konut vergisi nedir ve kimler ne şartlarda bu vergiyi öder hep birlikte öğrenelim. 

Bilindiği üzere 2019 yılında kabul edilen kanun tasarısına göre değeri 5 milyon TL’nin üzerinde olan konutlar için değerli konut vergisi ödenmesi gerekir. Diğer yandan 2020 yılında 5.000.000 TL’yi aşan mesken nitelikli taşınmaz sahipleri değerli konut vergisinin mükellefidir ve 2021 yılında değerli konut vergisini beyan edip ödeyeceklerdir. Peki bu vergiyi kimler ödeyecek ve bu nasıl belirlenecektir? Bu noktada devlet bazı kuruluşları görevlendirmiştir. Buna göre değerli konut vergisine konu olacak gayrimenkullerin belirlenmesi ise Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü ya da yetkili değerleme şirketleri tarafından yapılmaktadır. Bunun için eğer böyle bir konuta sahipseniz bu noktada nasıl ilerlemeniz gerektiğini bilmelisiniz. Bunun için ilk olarak değerli konut olduğu belirlenen gayrimenkullerin sahiplerine tebligat yapılır ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü sayfasından ilan edilir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından bir bedel belirlenmediği zaman ise gayrimenkulün sınırlarında bulunduğu belediyenin belirleyeceği rayiç bedel esas alınır. Tabi bunun yaparken bazı terimleri ve ne anlama geldiklerini de bilmeniz gerekmektedir. Bunlardan biri de rayiç bedelidir. Bu terimi de kısaca aşağıda bahsedeceğiz. Diğer bir bilmeniz gereken durum ise gayrimenkul sahiplerinin, ilgili müdürlük tarafından belirlenen bedele 15 gün içerisinde itiraz etme hakkı bulunur. İtirazlar da 15 gün içerisinde sonuçlanır. İtiraz edilmeyen yapılar değerli konut vergisine tabi tutulur. Böylece aslında bilmeniz gereken ilk adım tamamlanmış olur. Gelin hep birlikte detayları öğrenelim.

Rayiç Bedeli Nedir ve Nasıl Hesaplanır?

Yukarıda da bahsettiğimiz gibi rayiç bedeli oldukça önemli ve bilinmesi gereken şeylerden biridir. Çünkü aksi halde ödeyeceğiniz verginin ne olacağını ve ne şekilde sizi etkileyeceğini bilmezsiniz. Öncelikle bir gayrimenkulün güncel piyasadaki alım satım bedeline rayiç bedeli denir. 213 numaralı Vergi Usul Kanununun 266. maddesinde “Rayiç bedel, bir iktisadi kıymetin değerleme günündeki normal alım satım değeridir.” şeklinde tanımlanmıştır. Valiliklerin atadığı komisyonlar tarafından belirlenen rayiç bedeli, gayrimenkulün güncel piyasa koşullarındaki en düşük değerini belirtir. Gayrimenkulün yer aldığı şehir ve semt, çevresinde bulunan sosyal imkanlar ya da ulaşım noktalarına yakınlığı gibi kriterler, rayiç bedelin tespit edilmesinde etkili olan faktörlerdendir. Bu yüzden de aslında rayiç bedeli konusunda kişiler şüpheye düşer. Fakat bu konuda kuruluş belirli kriterleri belirlemiş ve buna göre sizlere fiyat belirtmektedir. 

Diğer yandan konut sahiplerinin merak ettikleri şeylerden biri de yıpranma paylarının ne kadar dikkate alındığı konusudur. Buna göre gayrimenkuller için rayiç bedeli belirlenirken binanın yıpranma payı da göz önüne alınır. Bina inşaatının tamamlandığı tarih ile gayrimenkul satışının yapıldığı tarih arasında 1 yıldan fazla süre varsa rayiç bedelinden %2 yıpranma payı düşülür. Ardından sizlere bir fiyat sunulmaktadır. Sizler de bu süreç boyunca bekleyerek sizlere düşen bedeli ödersiniz. Aksi halde bunun da bir cezası vardır. Bu yüzden bu konularda dikkatli olmak ve buna göre hareket etmek çok önemlidir. 

Rayiç Bedeli Sorgulama Nasıl Yapılır?

Rayiç bedeli ile ilgili olarak diğer merak edilen şeylerden biri de bu bedel ile ilgili sorgulama bölümüdür. Buna göre rayiç bedeli yukarıdaki işlemler takip edilerek belirlenebildiği gibi gayrimenkulün bulunduğu belediyeler aracılığı ile de öğrenilebilir. Diğer yandan ilçe belediyelerinin internet sitelerine binanın yaşı ve hangi mahallede bulunduğu bilgisi girilerek sokaklara göre rayiç bedeli bulunabilir. Arsa rayiç bedeli sorgulaması ise ise e-devletteki Tüm Belediye Hizmetleri sekmesinden yapılabilir. Mahalle, sokak adı ve bina yaşı girilerek bu adresten arsa rayiç bedeli sorgulama yapılabilmektedir. Bilindiği üzere özellikle de pandemi ile birlikte çoğu şey e-devlet üzerinden olmaktadır. Bu yüzden de sizler de hiç yorulmadan e-devlet hesabınız ile kısa sürede sorgulamanızı yapar ve işlemlerinizi hızla, yorulmadan halledebilirsiniz. 

Rayiç Bedeli Nasıl Hesaplanır?

Kişilerin en merak ettikleri şeylerden biri de rayiç bedelinin nasıl hesaplandığı konusudur. Ancak bu şekilde kişiler ne kadar ödeme yapabileceklerini görebilirler. Buna göre pazar değeri olarak da adlandırılabilen rayiç bedelini hesaplamak için öncelikle gayrimenkulün bulunduğu bölgedeki en az 3 evin rayiç bedeli ve metrekaresi öğrenilmelidir. Bu bilgiler edinildikten sonra şu hesaplama aşamaları ile tapu rayiç bedeli belirlenebilir:

• Rayiç bedeli belirlenecek semtte bulunan 3 gayrimenkulün rayiç bedelleri toplanır,

• İlgili konutların metrekareleri toplanır,

• Toplam rayiç bedel, toplam metrekareye bölünür,

• Çıkan sonuç, rayiç bedeli belirlenmek istenen gayrimenkulün metrekaresi ile çarpılır. Buradan çıkan sonuç da metrekare başına çıkan rayiç bedeli ifade eder.

Rayiç bedeli, şehirleşme yoğunluğu, ekonomik durum ve piyasalardaki arz-talep dengesine göre de değişebilmektedir.  Bu yüzden her ne kadar da bu kriterleri sizlere söylesek bu noktada en doğru tespiti ilgili makam ve kuruluşlar yapmaktadır. Bu yüzden de hesapladıktan sonra bile olsa uzman bir kişi ile bunu araştırmasını yaparak tekrardan hesaplama yapmalısınız. Aksi halde işlemleriniz birbiri ile uyuşmaz. 

Değerli Konut Vergisi Oranları Nedir?

Değerli konutlar ile ilgili bilinmesi gereken şeylerden biri de değerli konut vergisi oranlarıdır. Bu oranlar dahilinde ücret hesaplaması yapılır. Buna göre konutunun değeri 5 milyon liranın üzerinde olan kişiler emlak vergisine ilaveten değerli konut vergisi ödemekle mükelleftir. Gayrimenkulün değerine göre 3 vergi dilimi vardır:

• Konutunun değeri 5 milyon ile 7.5 milyon TL arasında olan gayrimenkul sahipleri binde 3,

• Konutunun değeri 7.5 ile 10 milyon TL arasında olan gayrimenkul sahipleri binde 6,

• Konutunun değeri 10 milyon TL ve üzeri olan gayrimenkul sahipleri binde 10 oranında vergi ödemekle yükümlüdür.

Mesela konutunun değeri 20 milyon TL olan kişiler her yıl 200 bin TL değerli konut vergisi ödemekle mükelleftir. Bu oranlar her yıl değişmektedir. Bu yüzden güncel değerleri her yıl araştırmalı ve buna göre ödemenizi yapmalısınız. Aksi halde dediğimiz gibi ödeyeceğiniz tutar hesapladığınız tutar ile eşleşmez. 

Kimler Değerli Konut Vergisinden Muaftır?

Değerli konut vergisi evet ödemesi zorunlu vergilerden biri olarak karşımıza çıkmaktadır. Fakat bu noktada da bazı istisnalar bulunabilir. Bu yüzden de eğer böyle bir durumunuz var ise bazı şartlar dışında kalabilirsiniz. Buna göre sadece 1 konutu olup bazı şartları taşıyan kişiler, değerli konut vergisi ödemekle mükellef değildir:

• Hiçbir geliri olmadığını belgeleyen kişiler

• SGK’dan aldığı maaştan başka geliri olmayan emekliler

• Tek konuta hisse ile sahip olan kişiler

Tek konuta sahip olup söz konusu şartları taşıyan kişilerin yanı sıra inşaat işi yaptığı için üzerine çok sayıda mesken kayıtlı olan kişiler de bu vergiden muaftır. Sizler de bu kriterlere göre hareket edebilir eğer böyle bir durumda iseniz değerli konut vergisi ödeme durumundan sıyrılabilirsiniz. Fakat bu konuda çok fazla kişi dolandırıcılık yapmaktadır. Kendilerini bu şartları saylayacak şekilde göstermektedirler. Bu noktada devlet kurumları sizlerin bilgilerine en doğru şekilde ulaşır. Bu yüzden bu konuda aldatmaca yapmamanız oldukça önemlidir. Aksi halde cezaya tabi tutulabilirsiniz. Bu durum özellikle de son dönemde oldukça fazla olmaktadır. Bunun nedeni ise değerli konut vergilerinin oranları çok yüksek olduğundan dolayı kişiler bu vergiyi ödemek istemezler. Bu durumda da devleti kandırmaya çalışır. Fakat dediğimiz gibi bu şekilde hareket etmek sadece sizlerin ceza almasına neden olacaktır. Bu yüzden bu konularda dürüst olmanız ve verginizi zamanında ödemeniz oldukça önemli olacaktır. 

Değerli Konut Vergisi Beyannamesi Ne Zaman Verilir?

Değerli konutlar ile ilgili diğer önemli bir konu ise bu verginin beyannamesinin ne zaman verilmesi gerektiği konusudur. Buna göre konutun değerinin 5 milyon TL’nin üzerinde olduğunun tespit edilmesini takip eden yılın şubat ayında vergi mükellefiyeti başlar. Şubat ayının 20’sine kadar emlak beyannamesi verilmesi gerekir. Değerli konut vergisi, şubat ve ağustos aylarında iki eşit taksit halinde ödenebilir. Böylece iki taksit ile verginizi ödeyebilir ve yükümlülüklerinizi yerine getirebilirsiniz. Bu şekilde herhangi bir sorun ile de karşılaşmazsınız. 

Değerli Konut Vergisi İçin 2023 Yılında Uygulanacak Alt ve Üst Sınırlar Nelerdir?

2023 yılının gelmesi ile birlikte değerli konutlar vergisi ile ilgili de güncellemeler oldu. Yukarıda da dediğimiz gibi her yıl vergilerde güncellemeler olmaktadır. Böylece kişilerde bu güncellemeler sayesinde vergilerini düzgün bir şekilde ödeyebilirler. Bu noktada yapılan açıklamalar dikkate alınmalıdır. Buna göre 30 Aralık 2022 tarih 32059 (2. Mükerrer)  sayılı  Resmi Gazete ‘de yayımlanan 82 Seri No.lu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği ile; Emlak Vergisi Kanunu’nun 42. maddesi uyarınca Türkiye sınırları içinde bulunan mesken nitelikli taşınmazların değerli konut vergisine tabi olmasına ilişkin alt sınırı  9.967.000 ,00TL olarak belirlenmiştir. Bu sınır sizlerin ödeyeceği vergiler konusunda oldukça önemli bir yere sahiptir. 

Tebliğde yapılan açıklamalara göre 42. maddede yer alan ve 2022 yılında 6.173.000,00 TL olarak uygulanan tutar, yeniden değerleme oranının yarısı (% 122,93/2=) % 61,465 (altmış bir virgül dört yüz altmış beş) oranında artırılması suretiyle 9.967.000 Türk Lirası olarak hesaplanmıştır. Ayrıca 2023 yılında uygulanacak değerli konut vergisine tabi mesken nitelikli taşınmazın alt ve üst sınırları (matrahı) aşağıdaki şekilde belirlenmiştir. Buna göre aşağıdaki liste ile sizler de ödemeniz gereken vergi tutarını 2023 yılı güncel olarak görebilirsiniz; 

Taşınmazın değeri ve vergi oranı olarak bu kısmı ayırabiliriz. Buna göre 9.967.000 TL ile 14.951.000 TL arasında olanlar (bu tutar dahil) 9.967.000 TL’yi aşan kısmı için ödenecek vergi oranı binde 3 olarak hesaplanmaktadır. 

Diğer yandan 19.936.000 TL’ye kadar olanlar (bu tutar dahil) 14.951.000 TL’si için 14.952 TL, fazlası için ödenecek vergi oranı binde 6 olarak hesaplanmaktadır. 

Son olarak da 19.936.000 TL’den fazla olanlar 19.936.000 TL’si için 44.862 TL, fazlası için ödenecek vergi oranı binde 10 olarak hesaplanmaktadır. Sizler de mülkiyetinizin değerine göre bu oranları bilerek hareket edebilirsiniz.