Ev satın almak ve konut konusunda yatırım yapmak son dönemde en çok yapılan şeylerden biri. Bu yüzden de kişiler ev satın almak için birçok şeyi araştırmakta ve buna göre adım atmakta. Tabi bu noktada ilk adım evin bulunması ve karar verilmesi adımı oluyor. Fakat en zor kısım bu değil, aksine bu adım en kolay adımlardan biri. Bu noktada en zor ve uğraştırıcı adımlardan biri de ev alırken sizi bekleyen süreçler oluyor. Çünkü bu süreç gerçekten uzun sürebiliyor ve gerekli belgeler toplanmadan işlemler tamamlanmıyor. Bu yüzden de ev almak isteyen kişilerin mutlaka bu süreçlere hakim olması ve buna göre hareket etmesi gerekiyor. Ev satın alma işlemlerinde tüm süreci durumlara uygun şekilde ilerletmek gerekir. Aksi halde usulsüzlükler ileride alıcı ve satıcıların başına dert olabilir. Bu durumda da mağdur olabilirsiniz. Bu nedenle hem belediyede hem de tapu dairesinde gerçekleştireceğiniz işlemlerde mevzuatlara uyulması şarttır.

Ev satın alma işlemlerinde bilmeniz gereken de oldukça fazla şey vardır. Bunlardan birkaçı da bazı ev alma terimleri olmaktadır. Ev satın alırken ayrıca tapu harcı ve tapu sermaye bedeli gibi masrafların ödenmesi gerekmektedir. Tabi ev satın alırken hali hazırdaki bir ev içinde birçok detay bulunmaktadır. Yani tüm bu terimlerin dışında evin geriye dönük vergi borçları da ortaya çıkabilmektedir. Bu tür durumlarda, tapu devir teslim işlemlerinde aksaklık yaşanmaması için geriye dönük borçlar da ödenmelidir. Aksi halde evinizi alırken birçok sorunu da beraberinde getirirsiniz. 

Buna göre kişilerin ev satın alırken alıcıları iki süreç beklemektedir:

• Belediyede yapılan işlemler

• Tapu işlemleri

Bu noktada ilk bilmeniz gereken şeylerden biri de tapu dairesindeki işlemler için randevu almanız (ALO 181 ya da eRandevu) yeterlidir. Gelen bilgi mesajlarını takip edip gerekli belgelere sahip olduktan sonra, randevu saatinden 15 dakika önce tapu dairesinde hazır olunmalıdır. Diğer önemli bir konu ise tapu devri işlemleri olmaktadır. Bu işlemleri bilmeden hareket etmek hem maddi hem de manevi olarak sizleri yıpratacaktır. 

Tapu Devri Nasıl Yapılır?

Tapu devri ile ilgili bilmeniz gereken ilk şeylerden biri de ne olduğudur. Buna göre taşınmaz mülklerin el değiştirmesine tapu devri denir. Bu durum, alıcı ve satıcı arasında olabileceği gibi aileden miras kalması ya da benzeri sebeplerle de tapu devri yapılabilir. Bu noktada tapu ile ilgili oldukça detaylı bilgi vardır. Bu yazımızda çok detaylı bir şekilde bahsetmeyeceğiz. Tapu devri ile ilgili detaylı yazıyı web sitemizdeki diğer yazılardan bulabilir ve inceleyebilirsiniz. Diğer yandan tapu harçlarını, devir işlemi için gerekli belgeleri ve tapu dairesinde geçen süreci merak ediyorsanız aşağıda gerekli bilgileri bulabilirsiniz.

Tapu Devir İşlemi İçin Gerekli Bilgiler Nelerdir?

Tapu işlemleri oldukça basittir. Bu yüzden internetteki karışık bilgileri görerek korkmanıza gerek yok. Bu noktada yapmanız gereken şey, Tapu Müdürlüğü tarafından istenen belgeleri tamamlamak, sonrasında da tapu harcı ve tapu döner sermaye bedelini ödemektir. Bu iki işlem gerçekleştirildikten sonra tapu devri işlemlerini başlatarak 1 ya da 2 günde süreci tamamlayabilirsiniz. Ve süreç istenildiği gibi kısa sürede tamamlanır. Bu noktada yapmanız gerekenlerden biri de 

başvuru yapmak için alıcı ve satıcının mülkün bağlı bulunduğu Tapu Dairesi’ne gerekli belgeler ile gitmesi gerekmektedir. Ayrıca ALO 181 ya da e-randevu üzerinden de tapu randevusu başvurunuzu yapabilirsiniz.

Tapu Devir İşlemi İçin Gerekli Belgeler Nelerdir?

Tapu devri için en önemli şeylerden biri de tapu devir işlemlerinde gerekli olan belgelerdir. Bu belgelerin eksik olması işlemlerin uzamasına neden olacağından mutlaka tamamlanması gerekmektedir. Buna göre satış ile ilgili gerekli evrakları aşağıda bulabilirsiniz. Güncel bilgiler için resmi Tapu ve Kadastro sayfasına göz atmayı unutmayın. Bu sayede görmediğiniz ve bilmediğiniz şeylere de oradan erişme şansınız vardır. Tapu devir işlemleri için gerekli belgeler şu şekilde sıralanabilir;

• Nüfus cüzdanı ve temsil belgesi (taşınmaz sahibi ile alıcısının veya yetkili temsilcilerinin nüfus cüzdanı ve temsil belgesi)

• İcra Müdürlüğü’nün Satış Müzekkeresi (cebri icra yolu ile satılmış ise)

• Mahkeme Müzekkeresi (ortaklığın giderilmesi davası yolu ile satılmış ise)

• Bina vasıflı taşınmazlarda Zorunlu Deprem Sigortası

• İlgili belediyeden alınmış Emlak Vergisi değerini belirtir belge

Tapu Devri Masrafı Ne Kadardır?

Tapu devir işlemleri konusunda en merak edilen şeylerden biri de masraf konusu. Tapu devir işlemleri için iki ödemenin yapılması gerekmektedir. Bunlardan biri tapu harcı, diğeri ise döner sermaye harcıdır. Aksi halde ödeme yapılmaz ise bu durum olumsuz sonuçlanacaktır. Bu noktada 2021 yılı itibarıyla toplam satış bedelinin %4’ü konut tapu harcı olarak ödenmektedir. Bu bedel, alıcı ve satıcı arasında %2-%2 olacak şekilde bölüştürülmektedir. Diğer yandan tapu döner sermaye bedeli, 2023 yılı için 1.298,5 TL. Sizler de bu fiyatları ödeyerek tapu devir işlem masraflarından kurtulabilirsiniz. 

Tapu Devir İşlemleri Hakkında Bilinmesi Gerekenler Nelerdir?

• Tapu harcı üzerinde usulsüzlük yaparsanız hem alıcı hem de satıcı olarak para cezası ile karşılaşabilirsiniz.

• Randevu saatinize 15 dakika kala, başvuru yaptığınız Tapu ve Kadastro Müdürlüğü binasında olmanızı tavsiye ederiz.

• Tapu devir işlemleri esnasında hem alıcının hem de satıcının hazır bulunması gerekmektedir. Ancak gerekli belgelere sahip vekiller aracılığı ile de işlem tamamlanabilmektedir.

Ev Alırken Belediyede Yapılan İşlemler Nelerdir?

Ev satın alırken yapılması gereken ilk şey, gayrimenkulun bağlı olduğu belediyeye başvurarak rayiç bedelini öğrenmek olmalıdır. Bu noktada bazı terimleri bilmek sizlere yol gösterecektir. Buna göre rayiç bedeli, belediyeler tarafından gayrimenkulun bulunduğu muhit üzerinde yapılan analizlere göre belirlenmiş en alt sınırdaki metrekare fiyatıdır. Bu konuda daha detaylı bilgi almak isterseniz web sitemizdeki rayiç bedeli ile ilgili detaylı yazımızı okuyabilirsiniz. Çünkü bu noktada yapılacak olan hata satın alınacak konut için belirlenmiş alt sınırdan daha düşük fiyat belirtmek ise ortaya bir tür usulsüzlük çıkarmaktadır.

Rayiç bedeli, evi satın aldıktan sonra tüm resmi kurumlar tarafından baz alınan bir fiyatlamadır. Beyan edilen rayiç fiyatı, emlak vergisi ödemesini de belirlemektedir. Bu yüzden de oldukça önemlidir. 

Düşük Satış Bedeli Ceza Ödemenize Sebep Olabilir, Dikkatli Olun!

Ev satın alım işlemlerinde iki taraf içinde bazı sorumluluklar vardır. Bu noktada iki tarafta hem alıcı hem de satıcı, belli miktarda tapu harcı ödemektedir. Bu tapu harcı, rayiç bedel ya da satış bedeli üzerinden hesaplanmaktadır.

Diğer yandan ev konusunda oldukça fazla da usulsüzlük yapılmaktadır. Buna göre de ev fiyatının yüksek belirlenmesine rağmen tapu harcını, olması gerekenden daha az ödemek için satış bedelini düşük göstermek, yasalara uygun bir hareket olarak görülmemektedir. Bu yüzden böyle bir durum hissederseniz ya da görürseniz mutlaka bu durumdan uzak durmalısınız. Tapu dairesinde harç belirlenirken rayiç bedel ya da satış bedelinin hangisi yüksekse o seçilir. Buna göre de satış bedeli, rayiç bedelden düşük olamaz. Bu nedenle düşük gösterilmesi durumunda satış bedeli, rayiç bedele eşit kabul edilir. Buna göre işlemler devam eder. 

Bu noktada devlette oldukça titiz hareket etmektedir. Bu yüzden Maliye Bakanlığı, olası vergi kaçaklarını önlemek adına bu tür durumları ayrıntılı bir şekilde inceler ve bu tarz usulsüzlükler tespit edilirse de hem alıcıya hem de satıcıya para cezası verilmektedir. Bu cezalarda oldukça yüksek olabilmektedir. 

Diğer yandan tapu harcını az ödemek için satış bedelini daha düşük göstermenin yol açtığı başka bir sorun daha bulunmaktadır. Ev, satın alındıktan sonra beş yıl içinde satılırsa Gayrimenkul Değer Artış Vergisi’ne tabi olunur. Bu da satış bedeli üzerinden vergi ödenmesine yol açar. Bu noktada kişilerin kafası oldukça karışmaktadır. Bu yüzden de böyle bir durumda örnek vermek daha mantıklı olacaktır.  Örnek olarak, 2017 yılında resmi evraklarda rayiç bedeli 250.000 TL olarak gösterilmiş bir evi, aslında 350.000 TL’ye satın almış bir alıcı, aynı evi 2019 yılında 450.000 TL’ye satarsa Gayrimenkul Değer Artış Vergisi ödemek zorunda kalır. Sizler de buna göre bir hesaplama yapabilir ve doğru rakamı bulabilirsiniz. 

Ev satın alma işlemlerinde diğer bilinmesi gereken şey ise ev alım esnasında satış bedeli düşük gösterildiği için satıcı, tapu harcını ve emlak vergisini düşük ödemiş olur; ama alıcının bir kârı olmaz. Alıcı, evini sonradan satmaya karar verdiğinde hem yüksek oranda tapu harcı ve Gayrimenkul Değer Vergisi ödeyecektir hem de geriye dönük incelemeler sonucunda cezaya maruz kalma olasılığı doğacaktır. Bu yüzden bu konuda titiz davranmalı ve usule uygun hareket etmelisiniz. 

Ev Alırken Yaptırılması Zorunlu Sigortalar Nelerdir?

Diğer yandan ev alım işlemlerinden sonra da işlemlerin devam edeceğini bilmeniz önemli. Şöyle ki eğer konut kredisi ile ev satın alacaksanız bazı sigortaları zorunlu olarak yaptırmalısınız. Bu sigortalar hem sizi hem de konutunuzu güvence altına alacağından oldukça önemlidir. Peki nedir bu zorunlu sigortalar? Bunlar; Konut Sigortası, Zorunlu Deprem Sigortası ve Hayat Sigortası’dır. İstenen sigorta çeşitleri ve sayısı bankadan bankaya göre de değişebilmektedir. Bu yüzden ev satın alım işlemlerinden sonra mutlaka bu konuda bilgili biri ya da bu konuda uzman bir firma ile çalışmalısınız. Aksi halde olası kötü bir durumda evinizin güvencesi olmadığından zarar gördüğünde hakkınız da olmaz. Zaten yukarıda da belirttiğimiz gibi bu sigortalar zorunlu olduğundan mutlaka yaptırmalısınız. 

Peki diğer bir seçenek nedir? Ev satın alırken kredi almayı düşünmüyorsanız yaptırmanız gereken tek zorunlu sigorta, DASK olarak da bilinen Zorunlu Deprem Sigortası’dır. Bunu yaptırmanız evinizin güvencesi için yeterli olacaktır. 

Satın Alınan Daire İpotekliyse Ne Yapmalı?

Konut ile ilgili en merak edilen şeylerden biri de satın alınmış olan evin ipotekli olma durumunda nasıl bir yol izleneceğidir. Buna göre ipotekli daire satın alındığı zaman resmi anlamda evin borcu da üstlenilmiş olur. Diğer yandan evin üzerinde bulunan ipotekler, kurum ya da kişi kaynaklı olabilmektedir. Böyle durumlarda tercih tamamen alıcıya aittir. Bu durum genellikle bilindiğinde tercih edilen bir yol değildir. Tabi bazı durumlarda satın alacak kişi bu durumu bilmeden evi satın alabilir. Eğer evin ipotekli olduğu bilinmiyorsa karşı dava açmak mümkündür, ama davanın olumlu sonuçlanacağından emin olunamaz. Bu nedenle satın alınacak ev üzerinde ipotek olup olmadığı araştırılmalıdır. Bu noktada uzman bir firma ile çalışmak ve bu konuda bilgili olmak mağdur olmamanız açısından oldukça önemlidir. Eğer konut üzerinde ipotek varsa bu, satın alım esnasında iyi bir araştırmayla ortaya çıkacaktır.

Bu konuda son olarak bilmeniz gereken şey ise banka durumudur. Ayrıca konut kredisi ile ev alınması durumunda banka, evi halihazırda ipotek etmiş olur. Bu ipotek de kredi bitene kadar devam eder.