Kentsel dönüşüm son dönemde merak edilen şeylerden biridir. Bu konuda bilgili olmak da oldukça önemlidir. Bu yüzden de kentsel dönüşüm konusunda yazılar okumak ve sizler için önemli olan kısımları bilerek ilerlemeniz önemlidir. Buna göre ilk bilmeniz gereken şeylerden biri de 2012 yılında kabul edilen 6306 sayılı Afet Riskli Yapıların Yenilenmesi Hakkında Kanun ile Türkiye’deki tüm şehirlerde kentsel dönüşüm başlatıldı. Buna göre söz konusu kanun ile gayrimenkulünü yeniden inşa ettirmek isteyen kişilere faiz indirimi, kira yardımı ve birtakım harçlardan muafiyet gibi devlet destekleri tanındı. Böylece şehirlerdeki yıkılma ya da ağır hasar alma riski taşıyan binaların yenilenmesi çalışmaları başladı. Tabi bu noktada ilk bilmeniz gereken şeylerden biri de deprem bölgesi olduğumuzu unutmamamız lazımdır. Bu noktada kentsel dönüşüm de ülkemiz için oldukça önemlidir. Bu yüzden eğer böyle bir eviniz var ise kentsel dönüşüm konusunda bilgili olmanız çok önemlidir.

Kentsel Dönüşüm Nedir?

Tabi ilk olarak kentsel dönüşümün ne olduğunu bilmeniz gerekmektedir. Buna göre ilerlemeniz daha önemlidir. Bunun için yapmanız gereken ilk şeylerden biri de gayrimenkul sahipleri, kendi istekleri ile binalarının riskli yapı olup olmadığına dair bir inceleme yaptırır. Bundan sonra da uzman kişiler tarafından yapılan bu inceleme sonucunda riskli yapı raporu verilen binalar için yıkım kararı çıkarılır. Tapu müdürlükleri, gayrimenkul sahiplerine tebligat göndererek yıkım kararını bildirir. Böylece işlemler kısa sürede hesaplanır ve sizler de bu konuda bir şeyler için adım atmaya başlarsınız. Bu noktada diğer bilmeniz gereken şeylerden biri de maliklerin 15 gün içerisinde rapora itiraz etme hakkı bulunur. Bununla birlikte itiraz edilmediği müddetçe yapının 60 gün içerisinde yıkılması gerekir. 60 gün içerisinde gayrimenkul sahipleri binayı yıktırmazsa en fazla 30 gün ek süre tanınır. Bu ek sürenin sonunda ise bina, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından mahalli idarelere yıktırılır. Bu yüzden bu konuda günlere ve sayılara dikkat etmeniz de oldukça önem var. Aksi halde itiraz edecekseniz bile süreler geçtiğinde herhangi bir hakkınız olmaz. Bu yüzden de bu konuda bilgili olmanız çok önemlidir. 

Riskli Bina Nedir?

Bu konuda bilmeniz gereken şeylerden biri de riskli bina nedir sorusudur. Buna göre riskli bina, doğal bir afet neticesinde yıkılma veya ağır hasar alma ihtimali bulunan yapılar için kullanılan bir tanımlamadır. Buna göre kentsel dönüşümün ilk basamağı, uzman bir ekibin riskli yapı tespiti yapmasıdır. Binaların riskli yapı olarak kabul edilmesi için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yetkilendirilen kurum ve kuruluşlar tarafından incelenmiş olması gerekir. Bu yüzden de bunu bilerek hareket etmelisiniz. Buna göre 6306 Sayılı Kanun Kapsamında Riskli Yapıların Tespiti için Yetki Verilen Kurum ve Kuruluşlar sayfasını ziyaret ederek riskli yapı tetkiki talebinde bulunulacak kuruluşlar hakkında bilgi alınabilir. Bu konuda dikkatli adımlar atmanız oldukça önemlidir. Aksi halde en baştan işlemlere devam etmeniz gerekmektedir. 

Riskli Yapı Tespiti Nedir, Nasıl Başvurulur?

Buna göre bu konuda bilmeniz gereken ilk şey yıkılma ya da ağır hasar görme ihtimali bulunan binalara riskli yapı denir. Yetkili kuruluşlar tarafından inceleme yapılarak binanın riskli yapı olup olmadığı belirlenir. Teknik verilere dayanan bu incelemeye ise riskli yapı tespiti denir. Yukarıda da bu konu ile ilgili detaylardan bahsedilmektedir. Buna göre bu konuda ilk bilmeniz gereken şeylerden biri de riskli yapı tespiti için nasıl başvuru yapılır konusudur. 

Riskli Yapı Tespiti İçin Nasıl Başvurulur?

6306 numaralı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 3. maddesine göre riskli yapı tespiti için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yetkilendirilmiş kurum ve kuruluşlara başvurmak gerekmektedir. Binada oturan gayrimenkul sahiplerinden birinin şahsen veya kanuni temsilcisi aracılığıyla başvuruda bulunması yeterlidir. Bu noktada bilmeniz gereken şeylerden biri de başvuru için çoğunluk kararı aranmaz. Riskli yapı tespiti başvurusunda bulunmak için gayrimenkul sahibinin kimlik fotokopisi ve tapunun ibraz edilmesi gerekmektedir. Bu kadar basit belgeler ile kısa sürede başvuru yapabilirsiniz. 

Riskli Yapı Tespiti Süreçleri Nelerdir?

Bu konuda diğer bilinmesi gereken şeylerden biri de riskli yapı tespit süreçleridir. Buna göre riskli yapı olduğu belirlenen binaların raporları, incelemeyi gerçekleştiren yetkili kuruluş tarafından Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne iletilir. Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü, riskli yapı tespiti raporunu inceler, hatalı bir durum söz konusu ise rapor yetkili kuruluşa iade edilir. Eğer ki belgelerinizde hata bulunmaması durumunda tapu müdürlüğüne bildirimde bulunulur ve tapuya riskli yapı şerhi düşülür. Böylece süreç kısa sürede biter ve işlemleriniz hallolur. 

Riskli Yapı İtirazı Nasıl Yapılır?

Bu konuda diğer bilmeniz gereken şeylerden biri de riskli yapı itirazı nasıl yapılır sorusudur. Buna göre riskli yapı olduğu tespit edilen binaların maliklerine tapu müdürlüğü tarafından tebligat gönderilir. Tebligatta şu bilgilendirmelerde bulunulur:

• İlgili yapının riskli yapı sınıfında olduğu ve bu bilginin tapuya şerh edildiği,

• 15 gün içerisinde gayrimenkul sahiplerinin rapora itiraz edebileceği

• İtiraz etmedikleri takdirde ise tebligatı takip eden 60 günden az olmamak üzere kendilerine tanınan sürede binanın yıktırılması gerektiği tebliğ edilir.

Gayrimenkul sahipleri tebligat tarihinden itibaren 15 gün içerisinde itiraz etme hakkına sahiptir. İlgili Çevre ve Şehircilik Müdürlüğüne dilekçe verilerek riskli yapı itirazı yapılır. Riskli yapı itirazı için gereken belgeler şunlardır:

• Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne verilecek dilekçe

• Riskli gayrimenkulün sahibi olduğunu gösteren tapu fotokopisi

• İtiraz eden gayrimenkul sahibinin nüfus cüzdanı fotokopisi

• Tapu müdürlüğü tarafından gönderilen tebligat

Üniversitelerden dört, Çevre ve Şehircilik Bakanlık Teşkilatından üç kişi itirazları inceler. İncelemeler sonucu itiraz kabul edilirse tapu müdürlüğüne bildirimde bulunulur. İtiraz kabul edilmediği takdirde ise riskli yapılar için yıkım kararı verilir.

Yıkım Kararı Nasıl Uygulanır?

Bu noktada bilinmesi gereken en önemli şeylerden biri de yıkım kararının nasıl uygulandığı konusudur. Buna göre riskli olduğu tespit edilen bina için gayrimenkul sahiplerine 60 gün süre tanınır. Bu süre maksimum süredir. Bu yüzden de oldukça önemlidir. Buna göre de 60 gün sonunda binayı yıktırmaları gerektiği tebliğ edilir. Bina bu süre içerisinde yıkılmazsa 30 günden az olmak üzere ek süre tanınır. Bu da devletin size sunduğu son alternatiftir. Bu ek sürenin sonunda bina Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yıkılır. Diğer yandan bilmeniz gereken şeylerden biri de yıkımdan sonra kat malikleri tarafından tekrar bina yaptırılabileceği gibi arazi olarak da bırakılabilir. Yeniden bina yapılması ya da arazi olarak bırakılmasına karar verilebilmesi için 3’te 2 çoğunluğun sağlanması gerekir. Bu oran oldukça önemli olduğundan dolayı şartları ve uygulamayı aksatmamanız gerekmektedir. 

Kentsel Dönüşüm Şartları Nelerdir?

Kentsel dönüşüm konusunda diğer merak edilen şeylerden biri de dönüşüm şartları nelerdir konusudur. Buna göre ilk bilmeniz gereken şeylerden biri de bir yapının kentsel dönüşüm kapsamında yıkılıp devlet desteği ile yeniden inşa edilmesi için riskli yapı raporu bulunması gerekir. Eğer böyle bir yapı raporu olmazsa maalesef ki isteğiniz yerine getirilmez. Yıkım kararı alınan gayrimenkullerin malikleri 18 ay boyunca kira desteği alabilirler. Kira yardım miktarı ise il bazında belirlenmektedir. Yaşadığınız ile göre gayrimenkul sahiplerine yapılan kira yardımı miktarını öğrenmek için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Finansal Destekler sayfasını ziyaret edebilirsiniz. Bu sayfalardaki adımları takip ederek işlemlerinizi kısa sürede halledebilirsiniz. Diğer yandan bu konuda bilmeniz gereken diğer şeylerden biri de kira desteği almak istemeyen kişiler, devlet destekli faiz indirimli kentsel dönüşüm kredisinden faydalanabilmektedir. 

Rezerv Alan Nedir?

Kentsel dönüşüm konusunda merak edilen şeylerden biri de rezerv alan terimi olmaktadır. Buna göre kentsel dönüşüm kapsamında bazı bölgelerin yerleşime uygun olmadığı ve riskli alanlar olduğu belirlenmiştir. Bu konuda bilgi sahibi olmak için gerekli yerlere başvurabilirsiniz. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından belirlenen bu alanlara rezerv alan adı verilir. Zemin yapısı yerleşime müsait olmayan bu alanlar tahliye edilir ve buralardaki binalar yıkılır. Böylece kısa sürede sıkıntılı binalar yıkılır ve süreç tamamlanır.

Bu noktada yukarıda da bahsedildiğine göre öncelikle gayrimenkul sahiplerine binalarını yıktırmaları gerektiğine dair bir tebligatta bulunulur. Bu konuda yukarıda neler yapıldığını okuyabilirsiniz. Buna göre 60 günden az olmaması gereken bu sürede binasını yıktırmayan gayrimenkul sahiplerine ek süre tanınır. Ek süre içerisinde de yıkım gerçekleştirilmezse yıkım görevi mahalli idarelere verilir. Yıkım masrafı ise gayrimenkul sahiplerinden talep edilir. 6306 sayılı Afet Riskli Yapıların Yenilenmesi Hakkında Kanun’un 4. maddesine göre binaları yıkılan gayrimenkul sahiplerine konut veya iş yeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabilir.

Yerinde Dönüşüm Nedir?

Kentsel dönüşüm konusunda diğer önemli şeylerden birin de yerinde dönüşüm terimidir. Buna göre rezerv alanda bulunan binalar yıkılıp başka bir alanda bina yapılırken zemini sağlam olan bölgelerde yerinde dönüşüm yapılır. Diğer yandan riskli yapı olduğu belirlenen binalar yıkılır ve aynı sahada yeniden inşa edilir. Yerinde dönüşüm olarak adlandırılan bu durumda binalar yeni imar ve deprem mevzuatına göre inşa edilir. Böylece binalar sağlam bir şekilde yeniden kullanıma açılır. Bu durum tabi belirli aşamalarla yapılır. Bu yüzden kafanıza göre hareket edemezsiniz. 

Acele Kamulaştırma Nedir?

Kentsel dönüşüm ile ilgili diğer önemli terimlerden biri de acele kamulaştırma terimidir. Buna göre 6203 numaralı Kamulaştırma Kanunu’na göre kamu yararının gerektirdiği durumlarda devlet kurumları tarafından kişilerin gayrimenkullerine el konulabilir. Bu uygulamaya da kamulaştırma denir. Kamulaştırma kararı sonrası gayrimenkul sahiplerine taşınmazın bedeli ödenir. Acele kamulaştırmada ise gayrimenkullere 7 gün içerisinde el konulabilmektedir. Bu konuda bilgi sahibi olmak çok önemli olduğundan dolayı adımları atlamamanız çok önemli. Aksi halde mağdur olabilirsiniz. Diğer yandan kentsel dönüşüm kapsamında bazı durumlarda acele kamulaştırma yapılabilmektedir. Buna göre de Bakanlar Kurulu kararı ile verilen acele kamulaştırma kararı, gayrimenkul sahiplerinin anlaşmazlık yaşadığı durumlarda verilebilmektedir. Bu noktada örnek vermek gerekilirse yıkılan bir binanın yeniden inşası konusunda 2/3 oranında anlaşma sağlanamayıp yeniden inşa sürecinin sekteye uğradığı durumlarda acele kamulaştırma kararı alınabilmektedir. Acele kamulaştırma kararı sonrası, Kıymet Takdir Komisyonu tarafından gayrimenkulün bedeli belirlenerek maliklere ödenir.

Kentsel Dönüşüm Yerine Bina Güçlendirme Yapılabilir mi?

Deprem bölgesinde yaşadığımız için kentsel dönüşüm çok önemli. Fakat bu noktada yapılacak şeylerden biri de bina güçlendirme konusu. Tabi insanlar bazen kolaya kaçıyor gibi. Buna göre riskli olduğu tespit edilen binalar yıkılıp yeniden inşa edilebildiği gibi bina güçlendirme de yapılabilir. Bu uygulama sıkça tercih edilmemekle birlikte ilgili kanunda bina güçlendirme kavramı geçmektedir. Fakat dediğimiz gibi bina güçlendirme çok tercih edilmez ve bunun için kararın net olması gerekmektedir. Buna göre değişen imar planı ile birlikte yüksek katlı bir binanın daha az kata düşmesi durumunda gayrimenkul sahipleri bu yönteme başvurabilmektedir.

Bina Güçlendirme Şartları Nelerdir?

Kentsel dönüşümde uygulanabilecek bir diğer uygulama ise bina güçlendirmedir. Fakat yukarıda da dediğimiz gibi bina güçlendirme için şartlar vardır. Bir bina için riskli yapı raporu alındıktan sonra yeniden inşa edilmesi için 2/3 oranında çoğunluk aranır. Bina güçlendirme ise 4/5 oranındaki çoğunluk kararı ile gerçekleştirilebilir. Bu işlemi gerçekleştirmek için gayrimenkul sahipleri bina güçlendirme kredisi kullanabilmektedir. Bu oranları iyi bilmek ve ona göre hareket etmek gerekir. Azami 10 yıl vade ile verilen bina güçlendirme kredisinde devlet %4 oranında faiz indirimi desteğinde bulunur.