Gayrimenkuller ile ilgili bilmeniz gereken terimlerden biri de gayrimenkul değerlendirme raporudur. Buna göre gayrimenkul değerleme raporu, bir kişi ya da kuruluşun talebiyle herhangi bir taşınmazın değerinin tespiti için değerleme uzmanları tarafından taşınmazın değerini etkileyen tüm faktörlerin analizini ve değerini barındıran rapora verilen isimdir. Bu raporun hazırlanma amacına bakarsak eğer taşınmaz değerlemesi bir taşınmazın imar durumu, tapu takyidatları, taşınmazın bulunduğu bölgenin analizi, yeri, konumu, benzer taşınmazlara göre artı ve eksileri gibi pek çok etkeni değerlendirerek, taşınmazın değerinin tespit edilmesi için hazırlanır. Bunun içinde belirli bir süreç vardır. 

Bu rapor için bir değerleme raporunun hazırlanması süreci başlar. Bu süreç öncelikle yasal kurum incelemesiyle başlar. Bunun içinde taşınmazın tapu kaydı ve imar durumu gibi bilgiler, tapu müdürlükleri ve belediyelerin ilgili bölümlerinden toplanır. Ardından taşınmazın bu yasal kurum incelemelerinde elde edilen bilgileri yerinde yapılan yer görme işleminde taşınmazın mevcut durumuyla karşılaştırılır ve bölgesel analize geçilir. Taşınmazın bulunduğu bölgedeki yerine geçebilecek emsalleri ve bu emsallere göre değeri incelenir ve bir karar verilir. Son olarak da tüm bilgiler bir raporda toplanarak başka bir değerleme uzmanının incelemesine gönderilir. Böylece ilk süreç tamamlanmış olur.

Bu noktada bilmeniz gereken şey ise taşınmaz değerlemesi her zaman gayrimenkulün piyasadaki el değiştirme fiyatını tespit etme amacını taşımaz. Piyasadaki pek çok değişken taşınmazın fiyatını zaman içinde göreceli olarak etkileyebilir. Değerleme süreci ise taşınmazın değerini hesap ederken her zaman piyasadaki alım satım değerlerini kullanmaz. Duruma göre taşınmazın değerinin hesaplanması için pek çok farklı yöntem kullanılabilir. Bu yöntemlerden birine göre hesap edilen değer ile rapor kontrol aşamasının ardından, taşınmazın satış kabiliyeti ve değeri nihai olarak belirlenir. Böylece süreç olumlu bir şekilde sonlanır. 

Gayrimenkul Değerleme Kriterleri Nelerdir?

Gayrimenkul değerlemede öne çıkar kriterler aşağıdaki gibidir;

1. Gayrimenkulün lokasyonu, konumu, ve diğer çevre özelliklerine bakmak

2. Gayrimenkule olan talep ve gerçekleşen emsal satışların değeri,

3. Gayrimenkulün imar durumu nedir,

4. Eğer bağımsız bölümse arsa payı, değilse arsa büyüklüğü nedir,

5. Gayrimekulun mimari kullanım elverişliliği nedir,

6. İşçilik kalitesi nedir,

7. Altyapı özellikleri nedir

8. Yıpranma payı nedir,

9. Bayındırlık rayici ve vergi rayiç değerleri nedir,

10. Sürdürülebilir gelir düzeyi nedir,

11. Ekonomik koşullar nedir,

12. Takyidat durumu nedir,

13. Gayrimenkule ait hak ve mükellefiyetler.

Bir Gayrimenkulün Değerini Belirleyen Yasal Unsurlar Nasıl Tespit Edilir?

Gayrimenkuller ile ilgili diğer merak edilen şeylerden biri de değerini belirleyen unsurlardır. Buna göre bir taşınmazın değeri tespit edilirken, değerleme uzmanları öncelikle taşınmazın satışına engel bir etkenin varlığını araştırırlar. Bu en önemli unsurlardan biridir. Bu etkenleri tespit etmek için değerleme uzmanları, taşınmazın yasal kurum incelemelerini ve yerinde görme işlemlerini yaparlar. Yerinde görme durumu zorunlu bir durumdur. 

Peki bu yasal değerlendirme hangi kurumlar tarafından yapılmaktadır. Buna göre yasal kurum incelemeleri tapu, belediye, il özel idareleri, kadastro müdürlükleri, kültür ve tabiat varlıklarını koruma kurulları gibi taşınmazın hukuki durumunu gösteren kamu kuruluşlarında yapılır. Bu kurumlarda taşınmazların tapu kayıtlarındaki takyidatlar, taşınmazın imar durumu, üzerlerindeki yapıların yasallığı, projeleri, yapı yapılabilirliği… gibi pek çok durum analiz edilir ve bu analizlere göre raporlar oluşturulur.

Diğer yandan bu değerlendirmelerde tapu takyidatları incelenirken, taşınmazın tapu kayıtlarındaki şerh, beyan, hak ve mükellefiyetler, rehinler ve benzeri kayıtlara bakılarak, taşınmazların satış kabiliyetini ve değerini etkileyebilecek bir etmenin varlığına bakılır. Bu varlıklar rapor için oldukça önemlidir.  Örneğin tapu sicilinin hak ve mükellefiyetler bölümünde intifa hakkı bulunan bir taşınmaz satılamaz. İntifa hakkı, maliği kim olursa olsun bir taşınmazın kullanım ve tasarrufunun bu hakkın sahibine bırakılması demektir ve hak sahibi ölünceye dek taşınmazın (maliği değişse de) kullanım hakkı hak sahibindedir.

Diğer yandan belediye incelemesinde taşınmazların imar durumları, projeleri, yapı ruhsatları, yapı kullanma izin belgeleri gibi etkenler incelenir. Bu belgelerin titizlikle incelenmesi çok önemlidir. Çünkü bu değerlendirmeler rapor için oldukça büyük önem taşır. Çünkü örneğin söz gelimi ruhsatsız inşa edilmiş bir yapı yasal değildir. Belediye görevlileri tarafından tespit edilerek her an yıkılma tehlikesi ile karşı karşıyadır. Bu sebeple taşınmazın satış kabiliyeti yoktur. Bu yüzden böyle bir durumda eviniz üzerinde de bir hakkınız yoktur. Devlet görevlileri bunları iyi incelemekle görevlidir. Son olarak bilmeniz gereken diğer bir şey ise taşınmazın konumuna veya çeşidine göre bu incelemeler il özel idareleri, kadastro müdürlükleri, kültür ve tabiat varlıklarını koruma kurulları gibi başka kurumlarda da yapılır. Böylece taşınmazların satış kabiliyeti ve değerini etkileyen faktörler belirlenmiş olur. Ardından da rapora bu durum yansıtılır. 

Değerleme Raporunu Kim Hazırlar?

Değerlendirme raporu ile ilgili olarak diğer önemli bir konu ise bu raporun kim tarafından hazırlandığıdır. Buna göre değerleme raporu Sermaye Piyasası Kurulu’nun denetimindeki eğitimleri ve lisanslama süreçlerini tamamlayanlar tarafından hazırlanır. Bu uzmanlar bu işle görevlidir. Bu noktada önemli şeylerden biri de lisanstır. SPK lisansı, hazırlayan uzmanın yazısı ve hazırlayan uzmanın şaibeli ve sakıncalı hareketlerden kaçınıyor olması hazırlamış değerleme raporunun güvenirliğini ispatlar. Bu öğelerden birinin var olmaması hazırlanan değerleme raporunu geçersiz kılmaktadır. Bu noktada devlet titizlikle çalışmaktadır. Bu yüzden de bu konuda herhangi bir şüpheniz olmasın.

Değerleme Raporu Nasıl Okunur?

Değerlendirme raporu hazırlanma ve kimlerin bu konuda çalıştığını öğrendik. Daha sonrasında bilinmesi gereken ise bu raporun nasıl okunduğudur. Bir değerleme raporunda en önemli konu gayrimenkul değerleme fiyatıdır. Ancak tek önemli konu bu değildir; Değerleme raporu gayrimenkulun bulunduğu ortamdaki çevresel faktörleri, son dönemde mülkün değerlemesine emsal olan devirleri, konu gayrimenkulun özelliklerini de barındırır. Bunlar gayrimenkulün değerini belirler. Bu rapor okunurken gayrimenkulun hangi özellikleri barındırıyor olmasıyla, hangi kıstaslarla değerlendirmeye tabi tutulduğunu incelemek gerekir. Bu incelemeler oldukça önemlidir. 

Dikkat edilmesi gereken diğer önemli bir konu da değerleme raporunun kimin tarafından yazıldığı, imzalarının atıldığı ve SPK kayıtlarının ibrazıdır. Bu belirtilen özelliklerin tümü bulunmuyorsa, okunan değerleme raporunu bağlayıcı olmayan bir referans belge olarak değerlendirmek gerekir.

Değerleme Raporunda Yer Alan Alanlar ve Anlamları Nelerdir?

Değerleme raporunda yer alan alanlar ve anlamları aşağıda listelenmiştir. Sizler de bu anlamlara göre rapor ile ilgili bilgilere ulaşabilirsiniz. 

• Yönetici özeti, değerleme raporuna konu taşınmazın özellikleri ve değerleme sonucunu barındırır. 

• Şirket ve Müşteri hakkında bilgiler, değerleme raporunun yazıldığı taşınmaz ve taşınmazın malikine ait detaylar içermektedir.

• Değerleme yöntemleri, değerleme uzmanının hangi yöntemlerle taşınmazın değerlemesini yaptığını detaylarıyla anlattığı bölümdür.

• Makro veriler, taşınmaza etki eden makro düzeydeki coğrafi, sosyolojik, ekonomik ve bazen politik verileri içerir.

• Taşınmaz hakkında bilgiler, taşınmaza ait özelliklerin mercek altına alındığı bölümdür.

• Analiz bölümü, taşınmazın özelliklerinden doğan sonuçları barındırır. Swot analizi (güçlü yanlar, zayıf yanlar, fırsatlar, tehditler) bu konuya iyi bir örnektir. Bunları görebilir ve eksiklikler hakkında fikriniz olabilir. 

• Emsal karşılaştırma, taşınmazın benzer özellikleri taşıyan diğer taşınmazlarla karşılaştırılmasıdır. Bu şekilde her zaman taşınmazın ederi net belirlenemese de taşınmazın fiyat değerinin üst ve alt eşiği belirlenir.

• Değerleme yöntemleri, diğer tüm çalışma ve tetkiklerden sonra taşınmazın fiyatının çıkarılması için farklı değerleme yöntemleri uygulanır. En sık kullanılan yöntemler emsal karşılaştırma, maliyet hesabı, gelire göre hesaplamadır.

Ekspertiz Değerlemenin Geçerliliği Nedir?

Değerleme raporunun geçerliliği “süreye”, “SPK lisanslı bir uzman tarafından hazırlanması”, aynı uzman tarafından “imzalanması” ve bu uzmanın SPK otoritesinin belirlediği “sakıncalı davranışlar göstermemesi”ne bağlıdır;

Buna göre değişiklikler tabi ki de olsa da değerleme raporunun geçerliliği kanuni bir hükme bağlanmamış olsa da 6 ay ila 1 sene içerisinde geçerliliği sorgulanacağından yenilenmesi icap edebilir. Bu süre tamamıyla gayrimenkul ile ilgili bir durumdur. Bu yüzden bu konuda net bir süre vermek imkansızdır. Diğer yandan değerleme raporu SPK lisanslı bir uzman tarafından hazırlanmamışsa veya imzası eksikse geçerli ve bağlayıcı değildir. Bu yüzden bu konuda dikkat etmeniz gerekmektedir. Aksi halde oldukça sıkıntılı bir süreç yaşayabilirsiniz. Geçersiz olması da işlerin uzamasına neden olabilir. 

Değerlendirme raporu ile ilgili en sıkıntılı kısım ise taraflı olunmasıdır. Değerleme raporu tarafsız hazırlanmalıdır, bu yüzden değerleme raporunu yazan uzmanın emlakçılık ve gayrimenkul danışmanlığı faaliyetlerinde bulunması SPK otoritesince sakıncalı görülmektedir. Bu konuda bir şüpheniz var ise bu noktada bu konu ile ilgili itiraz dilekçesini gerekli yerlere atabilirsiniz. Son olarak ise yukarıdaki öğeler olması gereken şekilde değerleme raporunun olacağını destekliyorsa değerleme raporu geçerlidir. Buna göre raporunuz konusunda bir sıkıntı yaşamazsınız.